成交量的冷与热

　　2005年6月6日，杭州透明售房网的一个数字令人心惊：当日网上交易信息一栏上“今日成交套数”最终定格在“11套”这个数字上。

　　这种“冷”的感觉，始于5月。从那时开始，杭州楼市的日成交量由100多套突然下降到了40套、30套、20套……这给了所有杭州地产人和购房者以“沉重打击”。六、七月份，状况略有好转，但成交价的松动，又让人们捏了把汗，购房者的观望心态浓郁。杭州房地产市场继1993年后，遇到了新的困局。这种情况直到10月份房博会举行，才慢慢好转。

　　然而，通过对权威部门公布的2004年和2005年两组数据对比，却有另一种感觉。2004年1-12个月，杭州完成商品房预售620.04万平方米；一年后的2005年1-11月，商品房预售567.32万平方米。这就是说，2005年前11个月的商品房预售量比2004年12个月的销售量少50多万平方米，若无意外，完成50多万平方米的月均销量，对历来销售业绩尚可的12月来说不是难事。而从二手房的数据上看，2005年前11个月的成交量已然超过去年全年的成交。

　　再对照透明售房网八大区域楼盘的成交量，1月成交最好，为2879套，此后慢慢减少，5月最低，732套，然后又开始上扬，到了10月份又到了2835套的最高点。

　　述评：早在今年10月，浙江天则投资咨询公司总经理俞彩萍就认为，就具体的成交量而言，今年并不比去年少。去年推出的楼盘数量少，成交率高，接近于百分之百，今年的成交率相对就比较低。由数据也可以看出，杭州楼市变化的是成交率。需求依然旺盛，只是供应增加了，房子也就没那么畅销了。而这不正是所有人的希望吗？！六一大限与地铁利好

　　年初两会期间，政府工作报告中明确提出要严控房价、防范金融风险；3月17日，央行再次加息；3月3日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，即人们口中所称的“国八条”；5月11日，中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，打出最为有力的一记“组合拳”，随后各部门又出台了政策实施的时间表，也即是所谓的“六一大限”。2005年，连续出台的宏观调控左右了杭州房地产市场的喜怒哀乐，4月、5月、6月，杭州八大区域商品房成交量陷入最低谷。

　　然而就在人们对市场看不清、摸不准时，6月8日，杭州市政府发布权威消息，国务院批准了杭州地铁项目。这个利好消息，刺激着当时正处于不安中的楼市，一些位居地铁站附近的在售楼盘，销售形势转好。不过，这一利好虽然稳定了市场走势，却没能如一些房产商事先所期望的那样，给市场带来根本性逆转。

　　述评：事后有人就想，如果地铁消息先于宏观调控而来，又会怎么样？能设想的结果只有一个，高高扬起狠狠摔下。6月1日对于杭州楼市确是非常特殊的时刻，结束了疯狂，迎来了稳定。人们在最短的时间内认清了变化着的市场，而这正是市场走向理性的开始。

　　闲林下沙的沉浮

　　随绿城等品牌房产的强势加盟，2005年1月均价还处于4000元/平方米的闲林，华立·爵士风情、江南春城、盛世嘉园等在售楼盘迅速进入价格与成交的上升通道。以盛世嘉园为例，该楼盘首期开盘时的价格尚不到4000元/平方米，到二期每平方米均价已经在5000元以上，一房难求更成为当时的主题。6月，翡翠城开盘上演万人摇号的大场面，再度将闲林楼市带向极致。但这似乎也成了闲林房产在2005年最后的绝唱。进入下半年后，除了品牌楼盘外，很多闲林楼盘都面临销售困难。7月23日，岸上蓝山推出每平方米降价500元销售，宣告了房产商死守的价格防线被彻底撕破。

　　由于上半年在售房源不多，下沙没能从2005年的上升通道里享受到风光，但这却为该板块在下半年的厚积薄发打下了坚实基础。5月31日，位于下沙区域的天元2005开盘，截至当天下午就卖出了103套。紧接着，华元·梦琴湾推出，开盘均价4600元/平方米，又在楼市烧出一把火。房博会召开期间，海天城又用同样的方式，再次让购房者买单。统计数据同时显示，杭州11月的成交量中，下沙占到了总份额的四成以上。

　　述评：上半年属于闲林，下半年属于下沙。2005年的杭州楼市，各大板块都不乏亮点楼盘，滨江的倾城之恋、三墩美林湾、萧山的佳境天城、良渚文化村，但从板块来看，没有一个地方可以与闲林、下沙两大板块相提并论。一前一后，闲林是卖方市场的代表，下沙则是理性市场下“众望所归”的结果。房博会里的喜与忧

　　从5月份延迟到10月份。房博会的召开，成了大多数开发商志在一搏的拼命场所。为此，大多数房产公司都对促销进行了充分准备。特价房、现场打9.5折、送车位的，更有抽奖后可以优惠8.5折的。

　　但与往年最大不同的是，本次房交会最终也没能让所有房产商都开心，几家欢乐几家愁的现实，让房产商不得不重新审视这个市场。据统计，本届房博会成交加预定近千套，但与33000套可供房源相比，成交率不能算高。

　　而就购房者的情况分析，人流一如往年，甚至还超过了去年的房博会。但购房者们步调一致地表现出了前所未有的“理性”。排队抢号子没了，追着售楼小姐下单不会了。人们神情坦然地打听楼盘，坐上一辆辆看房直通车去现场看房。

　　评述：可供销售房源有3.3万套，成交率5%，这个数字彻底表明了买卖双方在楼市当中所处地位的变化。不用说，对海天城、佳境天城、水印城、梦琴湾等等楼盘来说，房博会为它们带来了可观的成交量。但另一方面，房博会也促成了一直小打小闹、不敢张扬的折扣与优惠，开始大大方方地登台杭州楼市。