编者按

　　尽管左右杭州房价的不仅仅是杭州户籍人口的需求，周边外来购房的力量作用其实很大，但这些外来作用变数极大。当你越是供不应求的时候，它越要进来，而当你僵持观望的时候，它就不见了踪影。因此作为理论上的静态分析，就杭州论杭州，该文应该说有其独到之处。

　　从哲学的角度来看，房价只是表象。左右房价的本质，在于人们的购房心理。用静止的眼光看：买车不如打的，购房不如租房，到饭店吃饭不如自家烧———这是一个不争的事实，然而，有车无车，有房无房———在世面上“混混”的主观感觉、客观感受是完全不同的。购房队伍中，除去投机、投资主动埋单外，很多是受传统世俗观念束缚，存有被动心理。但只要不是“打肿脸充胖子”，仍无可非议。从积极的一面看，一是口袋里有些钱，踮踮脚仍够得上；二是反映了“人往高处走”的社会信心和积极进步心态。

　　杭州的房价就是这样组成的。只要有价有市，房价本质上并无高低可言。

　　提到杭州的市场容量，相信绝大多数人都不会有所怀疑，连续五六年的产销两旺已无数次地证明了其强劲的市场依托。让我们来看看真实的数据，椐杭州公安部门统计，杭州2004年末全市户籍人口651.68万，另有流动人口157.86万，共计809.54万人，也就是说目前在杭州保持相对长期生活居住状态的人共有809.54万。

　　那么，一个800余万人口的城市到底需要多少现代标准住宅才能满足人们的需求呢？假如有30%的流动人口将来也会在杭州买房，那么杭州的购房需求总人口就达699.04万人，按人均居住面积20平方米计算，我们发现杭州的理论住宅需求量高达13981万平方米！让我们再来看看现实的杭州市场供应量，笔者从1998年开始统计(1998年以后的新建住宅基本可以算做现代标准住宅)，截止到2004年底，杭州市住宅累计竣工面积为3772.62平方米，再加上2004年底的施工面积以及近两年已出让土地的未开工土地和一批长期闲置土地，总量大约7100余万平方米；如果再将1985年以后、1998年以前的存量房面积加进来(这批老式住宅目前的使用率依然很高，且拆迁比例很小)，总计也只有8600万平方米左右。从这组数据中可以看出，杭州市住宅需求远大于目前及未来两年内的市场供应，缺口高达5400万平方米！而以2004年512.85万平方米的竣工面积来看，这个缺口要再开发十年左右才能填补，而且这里还不考虑人口的自然增长以及流动人口的持续增加，以及浙江各地来杭购房的相当数量群体。

　　也许有人会问，那么十年后呢？十年后我们依然有市场，试想，1985年的房子到了2015年，还可能满足人们的居住需求吗？随便拆拆又是1000余万平方米，如果再考虑到人均住房面积的提升，又是数千万平方米！所以，有人说中国房地产市场的繁荣还要持续20年，从理论角度来看并不夸张。

　　那么，杭州的房地产市场到底那里出了问题，既然供应、需求都是如此旺盛，怎么市场上却是高呼泡沫呢？客观地讲，目前的市场中，供应没有泡沫，需求没有泡沫，发展没有泡沫，而真正的泡沫主要集中在价格方面，而这本身也只是价值标尺的失真，供小于求的市场过激反应而已。那么，让我们看一看杭州的房价到底有多少泡沫。

　　杭州的房价到底高不高？

　　依旧来看统计数据。2004年杭州人均可支配收入为14565元，2005年上半年杭州预销售住宅均价为5687元/平方米，二手房成交均价为6754元/平方米。按三口之家，夫妻共同就业，人均居住面积20平方米计算，如果买一手房，家庭要支付341220元(二手房则为405240元)，相当于家庭年收入的11.71倍(二手房则为13.91倍)。众所周知，国际上目前公认的房产品正常市场价格为家庭年收入的6倍，由此可见，杭州市场的价格确实高出很多，换句话说，市场虽然需求旺盛，但价格过高却是不争的事实，加之房产品本身的固有特性(中国人以“安居乐业”为本)，招致公众的非议确实难免。

　　而以上的计算参照仅为保守估算。人均居住面积，美国是60平方米、欧洲是45平方米、日本是31平方米、新加坡是30平方米，我国台湾地区是28平方米，如果挑个最近的，按28平方米计算，我们会发现，这一比值又有了相当幅度的上升，即三口之家居住面积达84平方米(其实这也接近目前杭州购房者的实际购买面积)，如果在杭州买一手房，家庭要支付477708元(二手房则为567336元)，相当于家庭年收入的16.4倍(二手房则为19.48倍)。也就是说，普通家庭不吃不喝攒钱买房，也要拼个16至20年，而事实上我们怎么能不吃不喝？让我们再看看另一个重要指标———恩格尔系数。杭州2004年统计的恩格尔系数为39.7%，按国际通行标准已达富裕线，以杭州人悠然自得的生活状态来看，应该是名副其实的，但涉及购房，这一切就得重新审视。按39.7%来算，杭州基本家庭单位的年收入除去吃饭这个基本消费后，仅余17565元，就是我们不添衣服穿、不租房子住、不坐公交车等等，一切吃饭之外的开销全部省下，我们还需要花27.2年(二手房为32.3年)的时间攒钱买套房子，而到了买房时，我们已经白发苍苍。也许有人会说我们还有储蓄，我们来看，2004年统计，杭州市居民储蓄总额为1835.2亿元，平均每人2.82万元，也就是说，我们把家中多年以来的所有积累都拿出来还不够付一套房子的首付，即使“啃老族”把四个老人的积累也算上，也才是刚刚够付，而此时已一贫如洗的我们还要面临老人的医疗、孩子的教育、银行的按揭还款等诸多需要花钱的问题！

　　如此来看，杭州的房价真的是高了，很高了！那么，在一个供应、需求、发展均正常的市场里，是什么造成了与消费承受能力如此脱节的市场价格呢？

　　投资还是投机？

　　据相关统计显示，杭州住宅销售给投资客的比例前两年曾高达40%以上，且杭州二手房的空置率、次新房的换手率一直居高不下，这也近一步验证了投资者参与的事实。投资者的升值预期心理、低首付支撑等，导致其对于房价的敏感度相当低、房价弹性相对较强，从而造成了极其繁荣的高价需求市场，自住者的刚性、低价需求和投资者的弹性、升值需求也就形成了需求市场短时间内无法调和的主要矛盾。

　　这里值得一提的是，逐利性是资本的一大基本特性，我们没有理由来怪罪开发商如何无良，毕竟利润最大化是商人乃至企业的终极目标，好比一枝铅笔，卖一元钱有人买，卖一百元也有人买，商家没有理由不卖一百元，这是定律。

　　众所周知，良性的投资是一个健康市场所需要的，它会在相当程度上给市场注入活力，而投机者则是不受欢迎的，他们往往会把市场推入一个非理性的虚假繁荣中。那么，杭州市场上的投资者究竟是真正的投资者还是投机者呢？这次宏观调控给了我们一个比较准确的答案。

　　据相关统计，杭州二手房交易市场从今年3月份开始挂牌量激增，但成交量却大幅下滑，且挂牌均价及成交均价均有小幅回落。今年6月以来，我们发现，杭州的一手房市场降价声潮此起彼伏，从不打折的开发商现在纷纷扛起降价大旗，9.5折遍地开花，7折、8折也是屡见不鲜，从而在一定程度上刺激了需求市场，使得杭州的市场成交量在经历了宏观调控后的一段低迷后，于9月、10月左右有了相当程度的放量。而此时的二手房呢，我们可以看到，今天杭州绝大多数的二手次新房的挂牌价及成交价均高于同等地段的新房销售价！也就是说，虽然二手房价格有了一定程度的下调，但调整幅度远小于新盘的调整幅度，另一方面，二手房成交量始终很小，也就是卖方不愿降价，买方不愿接盘，即有价无市。而这又说明了什么？我们来看看长三角的龙头———上海在这一轮宏观调控中的表现，上海市场的情况与杭州正好相反，最初掀起降价浪潮的是浦东新世纪花园周边的二手次新房，惊闻调控令后，首先是二手房大量挂牌，且价格一降再降，然后影响到新盘的销售，进而加剧了二手房价格的下调，它的降价是二手房(次新房)所发起的。

　　分析个中原因，我们不难发现，上海的购房群体确实存在着相当的投机成分，且大多数为大宗资金运作，政策面的调整可谓击中要害，受资金回笼压力影响，不惜以缩小利润空间甚至蚀本为代价纷纷出逃，进而导致整个市场降价连连，且降幅甚大；而杭州则又呈现出另一番景象，同样受政策影响，确有投机变现者，但是在市场的严峻形势下，很大一部分当初的短线投资者(投机者)由于收益与预期不符而不愿损失可能的利润，进而选择了可能的中长期投资，静观市场变幻，如果说当初是他们拉高了杭州房价，那么现在他们也开始在慢慢吞食自酿的苦酒(长此以往，二手房价格必然下跌)。以上分析也进一步暴露了杭州投资购房群体的基本特征，他们多为小批量的个人投资者，具有资金压力不大，抗风险能力相对较强的特点，短时间内他们并不会形成大量空头，对市场造成大面积、根本性损害的可能性亦不大。

　　长期来看呢？应该说从中长期角度来看，其中一部分的资本，早早晚晚都是要变现的(一个家庭不可能同时需求三四套住房)，如果市场回暖，变现期就相对缩短，如果市场持续不景气，变现期则要看投资者的个人资金链情况而定，可能会相对较长，而且不太会集中变现(毕竟情况各有不同)，对整体市场的冲击亦不是很大(并不排除对接盘者心理影响较大的情况)。

　　那么，如果不变现，作为长期投资是否可行呢？这里又涉及另一个话题：租金回报。

　　租房还是买房？

　　目前市场上有两种论调，一种是无论市场怎么变，只要买得起，买房一定比租房划算，其理由是租金可以用来付按揭款，最后房子却是自己的；另一种是，现在的杭州房价已经过高，租房比买房划算，其理由是房价与月租金的比率小于1：150。

　　到底那种说法更合理，我们不妨把购房支出详细列出来算一下。目前市区次中心的一套120平方米次新房(毛坯)，其市场租赁价约为3000元/月(36000元/年)左右，而市场销售价大约为10000元/平方米左右，一次性购买约需120万元，按银行一年期存款利率2.25%计算，其购房的机会成本(即这笔钱如果不购房而用于其他投资所获得的收益)，为27000元/年(2250元/月)，购房的机会成本小于租房的实际支出(不考虑其他获利更高的投资渠道)，购房比租房划算；如果是按揭，按三层首付计算，首付款为36万元左右，其机会成本为8100元/年(675元/月)，2006年个人住房按揭贷款基准利率将调为6.12%，其贷款总额为84万元，按贷款20年计算，支付利息总额为647923元，平均每年利息支出为32396元(2700元/月)，除了购房费用之外，每月还要额外支出3375元，机会成本加上利息支出大于租房费用，租房更划算。

　　也就是说，在租金不变的情况下(事实上杭州住宅租金的上涨速度是极其缓慢的)，如果房产品本身不升值，买房仅用于出租来获取收益的话，一次性付款还勉强算不亏(如果按银行五年期的存款利率来算，其实还是亏的)，如果是按揭购房的话，租得时间越长亏得越多，这也正是笔者前面所提到的市场中大部分投资购买群体手中的存量房未来一定要释放出来的原因所在。

　　这样看来，目前市场上，理性的买方动力几乎是不存在的，如果房价继续维持在这一高位运行的话，无房者大可以去租房，生活压力也更小一些。但是，事实却并非如此，杭州市场现在的供应量与交易量的比值虽然不高，但购房者还是大有人在，我们不能简单地以理性和非理性来评述，这与中国人传统的居住观念有关，所谓“居者有其屋”、租的房子是别人的，心里不踏实等，也正是这些因素购成了真实的刚性需求！

　　后宏观调控时代的博弈

　　很多人都在说，人们在娶妻生子时一定要买房，这是市场的真实自住需求！我们可能会问：为什么？难道在租来的房子里就不能结婚？答案是：可以，但这不符合社会传统思想，不是多数人的生活状态！

　　没错，市场博弈的焦点其实就在这里。如果住房需求者都能从实际出发，相当理性地解决需求，那么他一定会选择租房，但面对着社会的传统观念，有多少人能够真正理性地去解决这一问题却是个未知数，从身边一些朋友的购房经历来看，笔者认为不会很多，多数人是逃不开传统的。也就是说，虽然大多数人都认为房价很高，但这并不影响有与之相匹配的经济实力的需求者去购房，而且他会很无奈地认为他别无选择；房价的持续上涨并不会导致无人购房，只是会不断缩小可承受者的范围，只是买得起房子的人不断减少而已。从供应角度来说，在市场价格联盟的基础上(杭州市场宏观调控前的市场状况)，只要供应量控制合理(供应量不断减少以适应可承受价格人群的不断减少)，维持房价不断上涨的基础是存在的，那就是心理刚性需求，他不得不买！

　　这次宏观调控对杭州市场所带来的硬性冲击应该说并不大，无非是期房不允许转让、两年内转让全额征税等，再加上3月份的个人住房贷款利率上调，与持续高速上涨的房价、投资者手中充裕的资金相比，这些都是微不足道的。其实最重要的影响是心理层面的，宏观调控表明了政府的一种态度，一种控制房价快速上涨的决心，这令买卖双方产生了微妙的心理变化。从供应方来讲，政策面的变化使得行业未来前景不明朗(利润有大幅缩水的可能)，为减少不确定因素所可能造成的损失，急于套现、落袋为安，而政府对于融资渠道的控制更是加剧了这种恐慌心理；从需求方来看，长期以来的升值预期心理(今天不买明天更贵)受到了质疑，对市场未来走势的不确定导致了其持币待购的行动。

　　于是，经历了短暂的交易双方僵持不下后，供应方开始降价，毕竟他们是大宗资金的持有者，时间久了更为不利，此时价格坚冰才开始松动。这里还有一点需要注意，杭州市政府在2003年间出让土地达到高潮，其中住宅用地多达3517.8亩(2004年还不到2000亩)，这也导致了今年新房供应量的大幅度增加，可以说正是由于市场上有了这么多的供应量，供应方才急于降价以求套现。

　　从理论角度上来讲，如果此时的需求方继续观望不下单，供应方资金依然无法回笼，唯一的办法就是价格再下调，进一步刺激需求，以求消化，如此反反复复；但这种情况可能发生吗？可以说，现实中几乎不可能发生，原因就在于需求方的心理刚性需求是不可逆转的。房价每下跌一次，就增加了一部分承受需求群体的基数，其中就会有相当一部分人去购买，供应方也将在不断降价的过程中追求各自的利润相对最大化。

　　在下降通道中，投机购买者的比例也会快速下降，这也形成了真正良性市场的基础，可以预见，在经历了这轮调控风波后，杭州未来的市场将更为理性、更为平稳。而这一下降通道也将持续到市场上供应方资金不再紧张、供需市场的价格认同相当统一为止，这也就构成了未来一段时间内，杭州房地产市场后宏观调控时代的博弈！