思路二：为何喜欢城郊结合部

　　上周，“万科一举拿下九堡两块宅地，本地开发商高挂免战牌”的一幕令人记忆犹新：5号地块只有万科一位竞买人，无人与之竞争，不转入书面竞价；4号地块转入书面竞价程序，也只有一位竞争者。事后，一位本地开发商道出原因：九堡那个地方，现在还不成熟，万科现在去拿地风险不小。

　　杭州市中心一向是本地开发商的最爱，地价虽然高，但配套成熟，开发风险小。特别在宏观调控后，市中心的抗跌优势更加凸显出来，加上资金面上的压力，小面积的市中心住宅用地成为新一轮的出让热点。

　　万科却不以为然。丁健说，万科看好的是九堡的前景。他表示，万科在很多城市拿的地都处于城郊结合部，目前虽不成熟但前景看好。

　　凯德置地(中国)投资公司投资开发部经理王莉在接受记者采访时明确表示，他们跟踪杭州市场已有一年时间，也看过不少市中心地块。但杭州的市中心地块普遍太小，开发难成规模，而土地规模是凯德拿地一个首要的考量指标。王莉称，万科的拿地策略和凯德有相似之处。

　　资料显示，此次凯德置地购得的杭政储出［2006］2号地块，位于杭州城北拱墅区和睦的住宅用地，临近京杭运河，总占地面积59622平方米(约89.4亩)。而万科拿下的两块九堡宅地共127亩也可连片开发。

　　而万科之所以敢拿九堡的地，和其雄厚的资金实力有密切关系。经测算，4号地块楼面地价为2510元/平方米，5号地块楼面地价为2502元/平方米。一个在九堡持有项目的地产开发商说，九堡第一批土地出让在宏观调控前，地价升得过快。最高的一块楼面地价已达到3400元/平方米。按现在的市场形势看，如果出让地价为2000元/平方米以下，本地开发商可能会有兴趣，万科敢以2500元/平方米的价格拿，至少市场预期是高于本地开发商的。

　　思路三：看好大众型房产品

　　地产大鳄拿下杭州土地后，将开发怎样的房产品？这一点颇受人关注，至少他们的举动代表了其对杭州未来住宅市场的一种判断。

　　对此，万科、凯德的回答惊人的一致：他们要造适合大多数杭州人买的房子。丁健说，九堡项目的目标客户群将是杭州的中产阶层，这将是一个大众型的房产品。王莉也说，和睦项目也将是面向杭州中产阶层的大众房产品。但大众房产品不等于经济适用房，他们将会在产品品质上下一番大功夫。

　　据悉，大众化房产品是万科最擅长的产品类型。1993年，万科将大众住宅开发确定为公司核心业务，目前业务覆盖上海、深圳、广州、北京、天津等20多个城市。就像北京万科总经理吴有富所说，万科更像房地产业的大众与通用，而不是劳斯莱斯。而凯德目前房地产投资的80%都集中在上海及长三角地区，在上海做的都是中高档住宅，和睦项目是个尝试。

　　什么是大众化房产品？万科的房子在房价上是和周边项目持平还是略高一筹？万科的进入对九堡区域会有怎样的影响？丁健说，大众化产品是低价高质的产品。比如万科北京项目西山庭院在开盘之初的价格就高出了周边项目的均价，但热销的结果和购房人的认可给了这个价格一个合理的支撑，而支撑背后则是优越的地段、楼盘的品质以及万科品牌的保证、专业开发团队的保证和金牌物业管理的保证。

　　从近期中央的调控方向看，符合大多数人需求的普通住房肯定是以后市场的主流。建设部等九部门稳定房价意见指出，6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。宏观调控后，杭州的开发商普遍认识到要做好产品、提高产品品质，但低价又高质，这对矛盾如何结合好，一直是个市场空白点。

　　美达房产在九堡的九月庭院项目预计年底开盘，该公司董事长蔡挺说，万科的进驻将提升九堡区域的区块价植。对于九堡区块的开发商来说，区块的利好大于竞争的压力，这有助于九堡更早成熟。顺发佳境天成企划经理钱向军也说，万科、凯德都是经过市场洗礼的企业，他们的进入对楼市有标杆意义。