浙江在线08月23日讯 由于美国房地产市场降温，房价下跌和利率高企，许多次贷市场借款人无法按期偿还借款，造成很多放贷机构遭遇严重财务困难甚至破产。“经济事件引发蝴蝶效应，美国房奴拖累全球股民”——美国次级债危机引发的经济波动，至少已经波及了欧、美、日、韩以及中国香港，一度导致了证券市场的暴跌，颇有引发一场全球性金融危机的势头。

　　美国次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。有人认为，我国商业银行贷款中房贷占了很大的比重，一些银行为了赚取存贷差，对购买第二第三套房，以及老的二手房，都以相对较低的门槛提供七成以上的贷款，已存在贷款违约率上升的问题。同时，外地专家建议：“按揭贷款首付比例应该大幅提高，投资型房产的按揭应该取消。”那么次级债对我们今后购房影响会有多大呢？

　　商业银行

　　收紧个人房贷按揭业务

　　在美国，即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋，由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀，直至泡沫破灭。

　　国内目前没有类似情况发生，除了没有类似的金融产品，更大原因在于中国目前的资金证券化仍处于起步阶段，与美国成熟的资金证券化不同，并没有达到那种危机的程度。中信银行杭州分行经理丁志毅指出，在房贷对象上我国与美国存在极大不同，我国的房贷是对所有符合条件的客户开放，而美国次级房贷是针对信用记录较差的客户发放。

　　说到审核房贷客户的符合条件，农业银行杭州分行个经部余东升透露：“我国银行在房贷上有比较高的准入标准，包括客户必须要有第一房款来源，银行也要对客户信用度审核，如要求贷款者必须要有一个稳定良好的基础收入，其次要有可靠的还款信用度。由此来保证房贷的稳定运行，比如我们今年住房贷款不良率就是0。”据了解，杭州各商业银行近期不良贷款率都比较低，如招商银行6月份不良房贷率仅0.01%，中信银行不良房贷率也在持续降低。

　　“美国次级债危机应该不太会波及国内房地产，目前对楼市不会有什么影响。”杭州招商银行个人资产管理中心经理许铃表示。杭州招商银行、中信银行和农业银行等相关人士接受采访时，也纷纷强调：本次风暴对我国房地产不会造成太大影响，房贷仍然是银行的优质贷款。

　　不过，种种迹象表明，就算一向被认为是最优质贷款的房贷，正在被国内银行方面收紧。8月15日，有媒体报道称建行深圳分行已暂停办理二手房贷款。北京某银行也表示，如果下半年北京地区房价呈现飞涨态势，也将会考虑出台“停办二手房贷款”等举措，该市多家股份制银行已经抬高了个人住房抵押贷款门槛。

　　杭州几大商业银行也收紧了个人房贷按揭业务，如采取提高多套房贷款的首付比例、对申请人资质要求从严，以及下调二手房评估价格等措施。

　　这使得原本处于观望状态的部分购房者蠢蠢欲动。根据杭州透明售房网最新统计数据显示，8月初收紧房贷传闻出来时，杭城二手房的日平均成交套数为68套，而6~8日的日平均成交套数提高到80套。裕兴不动产执行总裁郑瑛就分析道：“提高房屋按揭贷款的首付比例，最终受影响较大的是购买中小户型、以自住需求为主的购房者。虽说提高房屋贷款首付能打击炒房人士，但也提高了中低收入者买房的门槛。”

　　购房者

　　房贷面临加息罚息压力

　　房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。分析人士认为，这与美国连续加息有关，2004年开始美国连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。杭州购房者房贷，其实也面临这种压力。

　　近5年来，中国人民银行一直都在加息，从2002年2月21日到今年7月21日，一共加息7次，5年以上贷款基准利率从5.76%上升到了7.38%。在加息频率上，2002年2月21日到2004年10月29日两年零八个月加了两次，2006年加了两次，而2007年前8个月就已经加了三次。就在昨日，央行又开始了今年的第四次加息，一年期贷款基准利率由现行的6.48%提高到7.02%。

　　经过多次加息后，每一位通过房贷按揭方式购房的杭州市民，利息成本已经大大增加。以等额还款法为例，目前50万元20年期的个人住房商业贷款所还的利息和本金比，已从三年前的68.6%悄然上升到91.6%。即使按照下浮15%的优惠利率执行，目前的利息和本金比也达到了75.7%，比三年前增长了10.1%。如果你购买一套100万元的住房，作为买第一套房最大限度首付二成，在享受优惠利率的前提下，贷款80万元20年还清，光利息就要付出60万元。在不断增高的利率下，买房成本的增加幅度惊人。

　　如果有按揭却未按规定日期还款，将承担更多的利息支出，即所谓的罚息。随着历次加息，个人房贷逾期还款的罚息也水涨船高。

　　此外，由此导致的不良个人信用记录将影响个人以后的金融活动。2006年各银行实行的房贷逾期罚息标准，从此前的日罚息0.21%。调整为央行规定的贷款基准利率水平上加收30%至50%不等，按日计息。当时，工行、建行的罚息标准为贷款合同的执行利率加收30%；包括中行在内的多数银行则在30%-50%间浮动。今年各家银行再度调整了罚息标准，包括建行、中行、农行、招行、民生在内的多数银行对逾期房贷的罚息标准都按央行规定的加收50%上限执行。工行从加收30%上调到加收40%。据知情人士透露，杭城多数银行执行在央行授权范围内的上限标准。

　　“千万别以为一点罚息也算不上什么大损失。罚息记录将进入个人信用记录，将对该个人今后的诸多金融活动产生影响，如申请各类贷款、申请信用卡，甚至影响到能否获得银行给予的优惠房贷利率等等。”浦发银行资深理财师郭剑表示。

　　应震动杭州楼市？

　　专家观点

　　次级债危机对国内楼市影响有限

　　复旦大学金融与资本市场中心主任谢百三教授认为，中美房地产市场有本质上的不同，因此这种影响是有限的。首先是人民币在升值。而本币升值，在日本引发房市10多年上涨1100%；在中国台湾地区引发房市5年上涨340%。在人民币升值态势下，权重最大的人民币资产房地产，尤其是大中城市房地产，始终是欧美港澳台热钱及海外人士追逐的目标。

　　其次中国大学生越招越多，1977-1978年，每年仅招20万，而2006年大专院校毕业生达495万。2007年这个数字会超过500万。城乡居民付出大量钱款供养子女读大学后，均希望子女留在大城市。他们的住房需求就是刚性的且数量庞大。而美国没有这个问题，农村人口很少，大学生本来已大多住在城市里。

　　两国的土地制度不同。欧美各国，土地都是私有的；只要房价高，地价高，私人拥有的土地就会逢高推出，源源而来。而中国城镇住房批地是地方政府控制的，是国家所有的；从中央到地方现在都在从严限制土地供应，大中城市的土地资源十分稀缺。中央是担心土地被发展商过度占有，而地方政府一是执行中央决定，二是在呵护本地房地产市场。总之，从目前情况看：由于最基本的供需矛盾，中国房地产市场丝毫没有出现如美国房产这般迅速冷却的迹象。无论是长三角还是珠三角，人们都在担心新一轮房价上涨。

　　另外，中国城市房屋贷款，实际上一直控制得很严：第一套住房的抵押贷款，要求每月还款额不得高于家庭月收入50%，如果借款者收入与资产有限，贷款额度就会下降；第一套90平方米以下住房，20%首付，大房及第二套房贷为30%首付。以原有住房贷款的，仅有一套则不可贷，必须有2套以上，方能抵押贷款，还要查明收入。并且还要根据住房评估价格打6-7折。只要有一笔款收不回，业务员就要开除。所以可谓是小心再小心了。而现在全国实行的都是此政策。这实际上是类似于美国的最优质抵押贷款了。

　　杭州楼市欣欣向荣，仍需防范风险

　　由于美国购房者对房地产市场的普遍乐观情绪，加上对低利率的预期，导致美国次级房贷市场规模日渐膨胀。不幸的是事实刚好相反，美国住房价格近年逐渐回落，同时利率逐渐上升，致使许多次级抵押贷款的借款人越来越难以按期偿付贷款，最终导致次级债危机爆发。

　　美国楼市泡沫的破灭导致了经济危机，目前国内房地产市场中到底有多大“泡沫”仍无法推断。

　　尽管目前杭州整体楼市仍被人们一路看好，但是国外的惨痛教训，却让炒房者、尤其是贷款炒房者不得不警惕。正如媒体报道所言，在美国次级债危机爆发前，当地楼市也呈现一片欣欣向荣，也并没有任何迹象提醒购房者防范风险，然而房地产市场潜伏的隐忧迟迟未被重视并得到应有的控制，终于突然暴发形成危机，并扩散开来。同样，谁也不能断言，未来我们的房地产市场不会出现泡沫，潜在的隐患不会影响其健康发展？

　　目前，在我国商业银行的贷款总盘子中，房贷占了相当大的比重，有的银行对购买第二第三套房以及老的二手房，都以较低的门槛提供七八成以上的贷款，已存在还贷违约率上升的可能性。一旦贷款利率大幅攀升，或是房主失去收入来源，那么，银行就会出现巨额坏账，金融风险就不可避免。因此，提高房贷审查与发放标准，有效防范房贷风险，仍然是我国银行机构要“老生常谈”的重要课题。诸如按揭贷款首付比例该不该大幅提高，投资型房产的按揭该不该取消？这些建议都值得研究。

　　包括开发商、银行及研究机构在内的业内人士普遍认为，国内目前房价正处高温期，炒房热的现状仍然存在，这也为我国房地产市场埋下了的隐忧。当然，国内房地产与国外有本质区别，拥有强有力的政府调控，政府近年对土地出让都有很严格的把关，对于房地产持续过火也适时出台了政策，去除楼市虚火。作为每一个参与者，特别是身处目前火热的楼市现状下，也需要保持冷静，警惕房地产投资中蕴含的风险。

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　　次级抵押贷款

　　次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。近来美联储连续17次提息，联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温。

　　受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人都无法按期偿还借款，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。于是普通居民的信用降低，债券的评估价格下跌，一些次级贷款公司开始向投资银行出售资产来抵押债券，但其向投资银行提供的债券担保凭证存在风险高、流动性弱的特点。为分散风险，投资银行向一些保险公司等金融机构和对冲基金提供流动性强风险较低的担保债券凭证换取流动资金。然而一旦抵押资产价值缩水，危机就会产生，而且会波及整个链条。