差距形成在几年前

　　分析2007年地产市场这种外来“资本大鳄”主导的市场特点时，众多杭州本地企业只能一声叹息：“他们的实力是我们的几倍，甚至几十倍，在他们面前，我们充其量只能算是个少年，也许连少年都不是。”这番感慨准确地描述了杭州房产行业当下企业多而分散、但综合能力不足的现状。

　　“一旦外来大鳄想要进驻杭州，他们可以轻易地凭借在资本实力上的优势，一举击败我们。”事实也正是如此，在今年数块规模较大、位置较优、总价超过10亿尤其是20亿元的地块角逐当中，本地企业几乎没有多大的发言权。此时此景，杭州很多房企老总苦笑不已：“这种差距早在几年前便开始一步步地形成了。”

　　“较之众多全国性企业，杭州房地产企业一直走得顺风顺水，从拿地、开发到销售，一路通畅。这对企业经营当然是好事，但在另一方面，却也导致了很多企业有点不思进取，”杭州某地产界人士就举了个例子，杭州房企小富即安的心态非常明显，在一轮又一轮的房地产企业竞争中，除了绿城、滨江等少数企业脱颖而出外，大多数房企的声音却在变得越来越小，“很多企业太过专注于对单个项目开发、利润的追求，却忘记了房产行业资本运营效率对企业发展的影响。”

　　这种资本意识的欠缺同时也表现在了企业运营过程中，对金融杠杆运用的不足之上。“当珠三角的众多房地产企业纷纷上市的时候，本地一些房产企业却在疑问为什么要把自己的利润分给别人。一些企业只知道房地产开发要向银行贷款，甚至还有企业认为自有资金充足，即便是银行资金也不见得会充分利用。实际上，资本密集型企业在发展过程中，又有多少人是完全靠自有资本发展的呢？”

　　浙江大学管理学院副院长贾生华教授也指出：“其实在国外，房地产开发的资金主要来源于REITS、上市融资、私募基金等多种方式，银行贷款主要用于建造环节，分量也没有像国内这么重。”

　　顺风顺水的市道下，企业融资手段单一没有多大问题，但是，一旦市场有变，很多企业就有可能陷入被动。“大部分都要靠银行贷款融资，企业的发展必然会受到金融政策收放的影响，没有主动权，只能被动地跟着银行走。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬教授的这番话，与宏观调控背景下金融政策日渐收紧、资本力量在宏观环境出现变化的背景不谋而合。“政策越紧的时候，越发显示出多种融资手段的重要性。”

　　但是，就是在这个重要环节上，杭州企业落后了。对此，国内财经界一位人士不无遗憾地指出：“在资本领域落后了想要再追上很难很难，战争已经开始了，你的枪却还没准备好，想再准备也来不及啊。上市也好，融资也好，并不是在你想做的时候就能做到的。”

　　资本的影子无处不在

　　面对来势凶猛的外来资本，杭州很多中小房地产商不得不开始在公建、二三线城市寻求新的发展空间。今年上半年，在拿下位于城北的某公建地块后，某拿地企业的相关负责人就大叹苦水：“我们从去年下半年便开始想拿新的项目，但是住宅用地的市场竞争实在太激烈了，始终也没拿下，企业总是要生存下去的，趁着公建价格不高，拿块公建用地也不失为一个好办法。”

　　然而，就在杭州越来越多的房地产企业因为融资陷入发展瓶颈的时候，市场上的另一股力量日渐活跃：资本。

　　作为国内著名的信托机构，杭州工商信托股份有限公司(下称：杭工信)正是其中的一个典型代表。今年9月，杭工信与国内知名的房地产企业阳光100签署战略合作协议，依据这份协议，双方将在资金信托业务，动产、不动产信托业务，企业资产重组、购并等中介服务，融资、租赁等十二个方面展开合作。几乎是同一时间，两家又宣布在无锡拿下1400亩土地。据杭工信总裁丁建萍介绍，无锡项目的资金来源，很可能是杭工信正在募集的两只房地产基金，也可能是单独的社会投资机构。

　　实际上，这已非杭工信首次涉足房地产市场，早在几年前，杭工信便是杭州本地企业国都房产高价拿下枫华府第项目、创下当年地王事件的幕后支持者。谈到企业在地产领域的发展战略，杭工信总经理丁建萍非常坦白：“未来的房地产行业必然是资本的天下。作为资本运作机构，杭工信未来参与、发展地产的方式主要包括项目合作、资产组合管理、收购、并购等，主要将围绕着资本合作而展开，倒不是直接开发。”

　　与阳光100合作，正是基于这样的理念而展开。“在资本时代，就算是上市公司单独拿地也会很困难，只有与资本联盟才可以获得长久的发展，而作为资本一方，杭工信这样的机构可以通过资本运作筹集到大量的资本，但是，做房产，并不是杭工信的专长，资本也不可能真正介入到房产的实际操作中去。”丁建萍透露，目前，杭工信正与数家国内房地产企业洽谈合作事宜，其中不乏国内知名的上市公司。

　　除了合作，有点类似混合型私募基金的资产管理计划也在进行中。早在去年，杭工信便以信托计划的方式开始尝试长期持有并经营商业地产项目，收益非常可观。“类似的资产管理计划最近可能还会有新的发展。”丁建萍透露，前些时候，杭工信已与某国际超市巨头达成初步意向，准备介入该集团某分店的开发计划。

　　作为业内知名的资本机构高管，丁建萍对同行们的动向了如指掌。“资本在杭州市场上现在已经相当活跃，年初，数只国外著名基金都试图在杭州市场有所作为，最近因为政策对外资的控制加剧，有所淡出。而在国内，也有两三家和我们一样的信托机构，活跃在杭州市场。”

　　在丁建萍看来，房产的资本游戏现在不过是个开始，“一旦国家对房地产信托业务有进一步的开放政策后，比如REITS(房地产信托基金)允许上市交易后，资本的空间将会越来越大。”而从最近国家相关部门的一系列动向看，REITS的发行与运作只不过是个时间问题，至于外来资本，同样会无孔不入。

　　实际上，早在今年上半年，新加坡腾飞集团(Ascendas Group)就宣布动用35亿元人民币收购了杭州科技园80%的股份，随后又在上海宣布成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金，全面投向内地工业地产和商业地产。

　　影响篇

　　资本运作时代房产格局大变迁

　　“杭州地产，正开始由土地运作时代迈向资本运作时代。”面对越来越深受资本影响的房地产市场，著名学者、浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华日前在接受本报专访时一针见血地指出。

　　贾教授说，中国房地产行业以前主要是以土地为主导的市场，企业只要有办法拿到地，便可以发展。“但拿地方式有时候并不市场化，也不依赖于资本，加上预售办法也很松，企业只要有相应的资源，‘空手套白狼’并非不可能。”进入资本运作时代后，所有的游戏规则将发生改变。