行业面临洗牌

　　中小企业生存压力加大

　　行业洗牌，首当其冲的便是中小企业。正如贾教授分析，房地产行业此轮的调整发生在银根收紧的前提之上，自然而然，资本便成了开发商们的最核心、最基本的力量。而在这方面，中小房地产企业的力量最弱，最可能出现无钱买地、没有融资能力，从而影响到生存、后续竞争和发展。

　　“前几年，100亩的地对大多数开发商来说都是很轻松可以拿下的，但如今，没有几家企业可以凭着一己之力拿下地块。受此影响，必然会有越来越多的房地产企业出局，行业必然向优势企业、强势企业集中。”杭工信总经理丁建萍认为，随着行业集中度的增加，中小企业出局是必然趋势，“放眼其他任何一个国家，哪个国家有像中国这么多房地产企业？洗牌在所难免。”

　　浙江省内众多房地产企业显然也认识到了这样的问题。“目前整个市场发展的形势对于中小企业都非常不利，银行贷款政策收紧后，上市公司可以增发融资，中小企业又有什么？而且随着行业整合的加剧，大量的上市公司也不再局限于一线城市发展，开始向二三线城市扩张，对中小企业形成了强大的压力。无论是资金面、人力资源、企业管理水平、营运能力等等方面，中小企业都无法与大公司、大企业比拼。”正达集团董事长陈侠说。

　　“产业链”大挪移站在金融看房产

　　但事情的发展远不止此。贾教授明确指出，在国外，房地产行业的发展与金融业相联系，是金融的一个分支。随着杭州乃至整个中国房地产业向资本运作时代发展，国内房地产业也将越来越表现出其资本性的特征。如此一来，原先围绕房产商而构建的产业链格局将会演变为以资本为中心，围绕筹资、投资、运作而展开。在这样的产业链中，开发商的地位将会下降。

　　“这种变化将不仅针对中小企业，同时也包括目前市场上叱咤风云的房地产上市公司。在资本运作时代，分工将越来越细，届时房地产商可能也就和建筑商、设计公司一样，仅仅是整个房地产产业链中，从属于房产的一个环节，主要依赖房产公司规范的操盘水平来获取报酬，而不是像如今这么强势的甲方。”丁建萍说，实际上这样的苗头已经有所显现，比如阳光100与杭工信的合作，“阳光100并非是发展商，而只是简单地受托于资本，利用自己的专业水平，收取相应的管理费作为报酬。”

　　“这一变化会很明显，也会很快。如果开发商到现在还没有认识到这一问题，仍以自我为中心，那么，他们就需要重新认识到，就算是上市公司，他也不可能完全依赖于上市融资来满足发展的需要。”贾教授说。

　　资源集中有利行业 目前不必担心“垄断”

　　行业资源向优势企业集中，会不会因此导致“垄断”而使得行业效率下降，社会福利损失？

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，这样的担心目前为时尚早。“一直以来，杭州的房地产企业是小而散，集中度、规范性都不高。行业的这种发展水平非常不利于技术创新、产品研发以及大批量开发模式的实施。因此，对于中国的房地产行业来说，不是太集中，而是太分散。行业想要发展，必须加剧洗牌，培育大企业，适应行业进步的需要。”虞晓芬说，如今由于外部力量的加入，加速了整个行业的整合，这个趋势谁都可以看到，对于杭州房地产企业来说，要做的是适应这种变化，及时应对，而不是叫苦。

　　贾生华教授则指出，就算杭州楼盘开发量真的集中到了少数房地产商手中，对于市场的供应量、供应节奏来说，也形成不了垄断市场的问题。“一个区域的土地供应量、容积率等指标都是由政府掌握的，无论是一个开发商还是两个开发商，都不会改变这个区域的楼盘供应量。即便是供应节奏，在资本运作时代，投资方对资本回收速度的要求，也会远远高于对楼盘捂盘赚取额外利润的需求。”

　　“开发太过集中的区域，政府其实还可以采取相应措施加以监管。”虞晓芬教授说。

　　应对篇

　　合作、上市还是换种思路做房产？

　　面对外来资本，如今摆在众多杭企面前的问题也非常统一：何去何从？

　　“实力强的企业，像绿城、金都、滨江可以选择IPO，开辟新的资本时代，综合运用金融手段；对于中小企业来说，则要学会差异化生存、错位发展。”贾教授说，不同企业针对自己的实际情形，应该采取不同的措施，但所有开发商都迫切需要进行彻底的战略反思和战略重构，以正确的战略决胜未来。

　　合作之路任重道远

　　因为在相互合作上很有经验，陈侠第一个想到的也是合作。“不仅要与外部合作解决资金问题，也要与同行合作取长补短。”于是，陈侠提出了“华房投资联盟”大胆构想，“江苏的企业想在杭州拿地，可以2-5家，3-4家企业组成一个临时组合，先建立好退出机制，拿地的时候大家一起协助拿地，也可以组建新公司合作开发，到了一定时间后，通过项目回购等方式，该退出的退出，留下主要企业继续开发。”

　　但是，要做好这种联合模式并非易事。“中国的中小企业对控制权看得非常重，甚至比利益还要重，所以很多公司首先从观念上要解决这个问题。其次，就是一个信任问题，让两家陌生企业合作并不现实，只有慢慢熟了以后才可能有更深入的合作。”由此，陈侠也考虑到，在联盟中，企业首先要想好退出机制，“也就是先小人后君子，把最差的事摆到最前面来想。”

　　千军万马投资房产

　　丁建萍则指出，中小企业间的合作还不是最佳策略。“中小企业可以合作，大企业也可以合作，最终效果是抵消的。”

　　“其实不妨换种思路做房地产。”丁建萍提到了一个很有意思的现象，在杭工信近期设计推出的一些契约型房地产基金组合当中，正吸引着越来越多的杭州本地房地产企业加入，“很多客户以前都跟杭工信合作过，帮助过融资，如今因为靠自身力量在市场上很难拿到地，于是，就加入到我们的基金当中来。”

　　贾教授也指出，在未来地产发展的格局当中，即便是上市企业，也很难光靠上市融资、增发、配股、发债来满足发展的需要，而必须综合运用金融杠杆，比如REITS。也要通过多种方式形成战略合作，就像绿城与西子的合作，绿城要资金，西子要投资，双方合作可以优势互补。“实际上像万科与南都的合作，华立、杭钢的战略调整，说穿了都是在为资本让路。所谓的千军万马进房产可以变成资本投资而非房地产开发经营。”

　　专业化与错位发展

　　对一部分房产企业来说，他们也希望通过专业化、差异化发展来寻求自我的生存空间。

　　“本地企业有本地的优势，比如人力、比如公共资源等等，很多外来资本可能在资本上运作很到位，但在操盘能力上可能不如一些专业化的公司。”据一位房产公司高层透露，就在去年行业整个的进程中，该企业也频频被很多资本看中，寻求合作开发，“而这，应该就是未来一些企业的出路。”但这位高层同时也谈到，如果只能仅此而已，对杭州房地产界来说，也是一件悲哀的事。

　　而这也正是贾生华教授给出的第三套方案：“中小型企业，首先要学会差异化生存，因为你钱不多，能力不强，上市又不够格，要在这个行业生存下去，就要考虑专门做一些大公司不会做，跟大公司有区别的产品，而不要跑去跟绿城、万科那些企业去拼命竞争拿地。”贾教授认为，差异化可以体现在产品类型的错位、发展区域的差异化以及市场空间差异化三个方面，“比如，多做一些老年公寓、青年会所、酒店式公寓甚至像农贸市场改造这种大企业不愿意做的特色产品，并把发展的视角落到大牌房企涉足不到的二三线城市。”

　　虞晓芬教授也提议一些房地产公司走专业化的道路，“一旦形成自己的风格，拥有较高的专业开发水平，就会有资本主动上门来找你合作。”

　　据悉，已有一些中小企业亦已开始往此方向进军。据陈侠介绍，正达目前的发展思路便是要保持个性，做个性化、专业化的产品，并立足丽水这样的三线城市慢慢扩张自己的实力。