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杭州楼市在下一个十年将打造百年建筑的时代

   浙江在线07月10日讯 1998年取消实物分房至今,楼市已经历第一个黄金10年。

  大浪淘沙,有人退场,有人长大……但是在接下来的第二个、第三个10年,谁又能笑到最后?

  这是在早报的“展望杭州楼市第二个十年”研讨会上,与会的许多资深业内人士的思考。

  打造百年建筑的时代

  专家们纷纷认为,楼市升级最终要靠产品,而产品的升级关键是创新。如果说之前杭州楼市的产品是快餐式的,那么在今后10年,百年建筑、传世产品或许将会越来越多。

  升级1:

  产品走上精细化道路

  楼市开启新10年大幕的背景,是土地资源越来越稀缺。

  杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海儒介绍说,国家要求到2020年,全国耕地不得少于18亿亩,建设用地总规模不得突破5.55亿亩。这意味着城市规划与土地利用规划指标越来越少,而且不太可能放宽,这是制约楼市发展的一个因素,所以“90/70”政策还会持续下去,而楼市也需要改变之前粗放型的开发模式,转而走更加精细化的道路。

  金都房产集团总裁吴忠泉深以为然。他认为今后开发商需要通过科技手段,在保证楼盘舒适的前提下,最大程度地实现集约型发展。

  事实上,水、电浪费、温室气体排放、空气污染问题将越来越引起重视,与此同时,钢材、水泥、人力成本等生产要素纷纷涨价,资源越来越稀缺,可房子还要造,所以楼盘从规划理念、设计、施工、使用等各个方面都要讲究集约性。

  对此,浙江省房地产业协会会长唐世定坦言,过去的黄金10年里,杭州楼市的品质、品牌已走在全国前列,只是与国家“四节一环保”(节地、节能、节材、节水和环境保护)要求相比,还有距离,如对中小户型产品、节能减排、全装修等问题研究不够。而这肯定是今后楼市的发展方向。

  升级2:

  创新是楼市主旋律

  自1993年以来,杭州市房地产业尤其是商品房开发进入迅速发展时期。杭州打响了“住在杭州”品牌,获得了“联合国人居奖”、“国际花园城市”等荣誉称号,诞生了九溪玫瑰园、桂花城、金色海岸、金都华府等楼盘为代表的全国经典楼盘。

  对于“美丽的西湖、破烂的城市”为何能够转变为“城市与西湖同样美丽”,双赢置业营销机构总经理章惠芳表示,究其原因,还是因为杭州的房地产创新。而在今后,还是需要坚持创新的思路。

  对于产品创新,唐世定介绍说,2006年浙江省房协曾经根据浙江省房地产企业在经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献与品牌管理等综合实力指标,评选了浙江房地产企业50强,总结出50强成功原因,主要体现在五大创新,分别为理念创新、产品创新、服务创新、营销创新和管理创新。而楼市产品的升级关键还是创新。

  “下一步楼市房产品升级要找准存在的薄弱环节,立足创新,注重产品结构调整,突出科技创新,加快住宅产业化进程。”唐世定说。

  如果说,之前杭州楼市的创新,还停留在主要向先进城市学习借鉴,那么浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬期待,在今后10年里,杭州楼市的产品应该从之前的模仿创新,到结合本地文化,向原创、自主创新发展。

  升级3:

  定位须更为精准

  在房产品向更为创新、更为节能等大方向发展的同时,产品的定位,却显然需要越来越细致。

  “未来10年,谁了解消费者,尊重消费者,谁的专业化程度最高,谁的市场就会最大。”杭州欣盛房产副总经理李晓桃表示。

  她说,在今后10年,房地产市场难免会随着政策大环境,有所波动,大鱼吃小鱼的现象将会加剧。在杭州楼市同一个舞台上,大量外来品牌开发商将与本地开发商共舞,但最终它们能否受到市场追捧,肯定还需要通过产品说话。

  种种迹象表明,未来的房产品将从数量上的追求,转化到生活品质和生活方式的提高。同样是高价楼盘,产品也要进行细分,根据不同的生活方式来造房子。对此,吴忠泉也表示,楼盘不一定标榜高贵、顶级,但必须有切实可行的为生活提供的服务。形成产品分类,有利于购房者买房更新换代。

  虞晓芬也认为,今后10年,工厂化生产模式将逐步引进,产业化程度会大大提高,市场将进一步进行细分,产品更加丰富,“比如根据家庭生命周期和购买力来进行产品定位,比如丁克族、望子成龙型、事业有成型家庭对于产品的需求肯定是不一样的。产品也将更加趋向人文化、精致化、精细化”。

  如果说之前10年是迅猛增长期,那么在接下来的新10年里,开发商开发的百年建筑和传世产品将会大大增多。

  行业升级

  趋向成熟

  在第二个10年里,杭州楼市整体将从之前的快速增长期转向产业成熟期。这主要表现为政府在经营城市上更趋成熟,法律法规更为健全,管理城市经验与国际化接轨;房地产认识成熟,从之前完全的计划经济,到全盘商品化,再到保障与市场相结合;消费者趋于成熟,维权意识会加强;而开发商也日趋成熟,操作更为规范,因为打擦边球的风险将越来越大。

  在这样的大背景下,除了楼市产品将进一步产生升级之外,楼市在许多层面都会发生巨大的变化。

  升级1:

  从一手包揽到分工合作

  从拿地到规划设计,再到销售,这些都是之前许多房地产开发商一手包揽的事情。章惠芳对此的切身感受是:“我从1994年做代理,杭州代理的楼盘几乎没有,基本上都是外地的项目。”市场太好,营销策划公司能够发挥的作用就非常小。

  不过随着竞争越来越激烈,开发商这种“肥水不流外人田”的做法必将改变。随着万科、中海、保利等外来品牌房产公司带至杭州的楼盘代理销售模式,相信在不久后将成为主流。而这对于杭州本地的一些代理公司来说,将是机遇,也是挑战。

  升级2:

  从重住宅到重公建

  杭州楼市经过多年发展,已经形成自己独有的杭州特色。产品细腻精致,但又注重实用性,毫不逊色于北京、上海、深圳、香港等大城市的房产品。不过值得一提的,相对于住宅开发来说,杭州在商业、公建等物业类型上的开发,还处于初级阶段。

  与会专家认为,在后10年里,杭州楼市应该打破住宅“一统天下”的局面,有意识地注重开发商业、公建等物业。因为商业繁荣才能在一定程度上体现出城市的升级,而对于开发商来说,在做好住宅的同时,还能在商业领域分得一杯羹,才可能在与外来品牌开发商的角逐中胜出。因为后者往往在商业领域颇有实力。而对于已经上市的开发商来说,增加一些商业物业和自有型物业,有利于提升它们的业绩,做大做强。

  升级3:

  从年终总结到季度总结

  为了能够在新的10年里继续发展,开发商也需要适时调整自己的策略,以更为敏锐的触觉,感受市场变化。

  汉嘉机构总经理梅杰认为,回顾容易预测难,并且越来越难。唯一可以预测的是变化本身。新10年里,政策在变,竞争对手在变,产品在更新换代,政府在变,消费者也在变……。为了应对这些变化,开发商的反馈周期应该变短,决策周期缩短。因为市场不可预测因素太多,时刻关注市场变化。比如年终总结改成季度总结,比如万科合理调整价格,尽快变现,事实证明是非常正确的。

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