浙江在线07月10日讯
1998年取消实物分房至今，楼市已经历第一个黄金10年。
大浪淘沙，有人退场，有人长大……但是在接下来的第二个、第三个10年，谁又能笑到最后？
这是在早报的“展望杭州楼市第二个十年”研讨会上，与会的许多资深业内人士的思考。
打造百年建筑的时代
专家们纷纷认为，楼市升级最终要靠产品，而产品的升级关键是创新。如果说之前杭州楼市的产品是快餐式的，那么在今后10年，百年建筑、传世产品或许将会越来越多。
升级1：
产品走上精细化道路
楼市开启新10年大幕的背景，是土地资源越来越稀缺。
杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海儒介绍说，国家要求到2020年，全国耕地不得少于18亿亩，建设用地总规模不得突破5.55亿亩。这意味着城市规划与土地利用规划指标越来越少，而且不太可能放宽，这是制约楼市发展的一个因素，所以“90/70”政策还会持续下去，而楼市也需要改变之前粗放型的开发模式，转而走更加精细化的道路。
金都房产集团总裁吴忠泉深以为然。他认为今后开发商需要通过科技手段，在保证楼盘舒适的前提下，最大程度地实现集约型发展。
事实上，水、电浪费、温室气体排放、空气污染问题将越来越引起重视，与此同时，钢材、水泥、人力成本等生产要素纷纷涨价，资源越来越稀缺，可房子还要造，所以楼盘从规划理念、设计、施工、使用等各个方面都要讲究集约性。
对此，浙江省房地产业协会会长唐世定坦言，过去的黄金10年里，杭州楼市的品质、品牌已走在全国前列，只是与国家“四节一环保”(节地、节能、节材、节水和环境保护)要求相比，还有距离，如对中小户型产品、节能减排、全装修等问题研究不够。而这肯定是今后楼市的发展方向。
升级2：
创新是楼市主旋律
自1993年以来，杭州市房地产业尤其是商品房开发进入迅速发展时期。杭州打响了“住在杭州”品牌，获得了“联合国人居奖”、“国际花园城市”等荣誉称号，诞生了九溪玫瑰园、桂花城、金色海岸、金都华府等楼盘为代表的全国经典楼盘。
对于“美丽的西湖、破烂的城市”为何能够转变为“城市与西湖同样美丽”，双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，究其原因，还是因为杭州的房地产创新。而在今后，还是需要坚持创新的思路。
对于产品创新，唐世定介绍说，2006年浙江省房协曾经根据浙江省房地产企业在经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献与品牌管理等综合实力指标，评选了浙江房地产企业50强，总结出50强成功原因，主要体现在五大创新，分别为理念创新、产品创新、服务创新、营销创新和管理创新。而楼市产品的升级关键还是创新。
“下一步楼市房产品升级要找准存在的薄弱环节，立足创新，注重产品结构调整，突出科技创新，加快住宅产业化进程。”唐世定说。
如果说，之前杭州楼市的创新，还停留在主要向先进城市学习借鉴，那么浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬期待，在今后10年里，杭州楼市的产品应该从之前的模仿创新，到结合本地文化，向原创、自主创新发展。
升级3：
定位须更为精准
在房产品向更为创新、更为节能等大方向发展的同时，产品的定位，却显然需要越来越细致。
“未来10年，谁了解消费者，尊重消费者，谁的专业化程度最高，谁的市场就会最大。”杭州欣盛房产副总经理李晓桃表示。
她说，在今后10年，房地产市场难免会随着政策大环境，有所波动，大鱼吃小鱼的现象将会加剧。在杭州楼市同一个舞台上，大量外来品牌开发商将与本地开发商共舞，但最终它们能否受到市场追捧，肯定还需要通过产品说话。
种种迹象表明，未来的房产品将从数量上的追求，转化到生活品质和生活方式的提高。同样是高价楼盘，产品也要进行细分，根据不同的生活方式来造房子。对此，吴忠泉也表示，楼盘不一定标榜高贵、顶级，但必须有切实可行的为生活提供的服务。形成产品分类，有利于购房者买房更新换代。
虞晓芬也认为，今后10年，工厂化生产模式将逐步引进，产业化程度会大大提高，市场将进一步进行细分，产品更加丰富，“比如根据家庭生命周期和购买力来进行产品定位，比如丁克族、望子成龙型、事业有成型家庭对于产品的需求肯定是不一样的。产品也将更加趋向人文化、精致化、精细化”。
如果说之前10年是迅猛增长期，那么在接下来的新10年里，开发商开发的百年建筑和传世产品将会大大增多。
行业升级
趋向成熟
在第二个10年里，杭州楼市整体将从之前的快速增长期转向产业成熟期。这主要表现为政府在经营城市上更趋成熟，法律法规更为健全，管理城市经验与国际化接轨；房地产认识成熟，从之前完全的计划经济，到全盘商品化，再到保障与市场相结合；消费者趋于成熟，维权意识会加强；而开发商也日趋成熟，操作更为规范，因为打擦边球的风险将越来越大。
在这样的大背景下，除了楼市产品将进一步产生升级之外，楼市在许多层面都会发生巨大的变化。
升级1：
从一手包揽到分工合作
从拿地到规划设计，再到销售，这些都是之前许多房地产开发商一手包揽的事情。章惠芳对此的切身感受是：“我从1994年做代理，杭州代理的楼盘几乎没有，基本上都是外地的项目。”市场太好，营销策划公司能够发挥的作用就非常小。
不过随着竞争越来越激烈，开发商这种“肥水不流外人田”的做法必将改变。随着万科、中海、保利等外来品牌房产公司带至杭州的楼盘代理销售模式，相信在不久后将成为主流。而这对于杭州本地的一些代理公司来说，将是机遇，也是挑战。
升级2：
从重住宅到重公建
杭州楼市经过多年发展，已经形成自己独有的杭州特色。产品细腻精致，但又注重实用性，毫不逊色于北京、上海、深圳、香港等大城市的房产品。不过值得一提的，相对于住宅开发来说，杭州在商业、公建等物业类型上的开发，还处于初级阶段。
与会专家认为，在后10年里，杭州楼市应该打破住宅“一统天下”的局面，有意识地注重开发商业、公建等物业。因为商业繁荣才能在一定程度上体现出城市的升级，而对于开发商来说，在做好住宅的同时，还能在商业领域分得一杯羹，才可能在与外来品牌开发商的角逐中胜出。因为后者往往在商业领域颇有实力。而对于已经上市的开发商来说，增加一些商业物业和自有型物业，有利于提升它们的业绩，做大做强。
升级3：
从年终总结到季度总结
为了能够在新的10年里继续发展，开发商也需要适时调整自己的策略，以更为敏锐的触觉，感受市场变化。
汉嘉机构总经理梅杰认为，回顾容易预测难，并且越来越难。唯一可以预测的是变化本身。新10年里，政策在变，竞争对手在变，产品在更新换代，政府在变，消费者也在变……。为了应对这些变化，开发商的反馈周期应该变短，决策周期缩短。因为市场不可预测因素太多，时刻关注市场变化。比如年终总结改成季度总结，比如万科合理调整价格，尽快变现，事实证明是非常正确的。
