浙江在线07月10日讯
销售趋淡，打算入市的楼盘一步步退却。
许多原定今年五六月份开盘的楼盘并没有如期推出，有的推到7-8月份，有的甚至要延期到9-10月份。
去年捂盘惜售，今年推迟开盘。
根据杭州双赢营销置业机构市场研究中心提供的不完全统计：7月份即将开盘的21个楼盘中，有5个是原定于6月份左右开盘的推迟楼盘，包括其他月份推迟至今的在内，推迟楼盘占到开盘总数的近4成，主要集中在市中心、城西以及城北。
许多有意向的客户从销售人员那里得到的理由大部分是“预售证还未拿出。”但据业内人士透露，在楼市整体销售情况低迷的形势下，各楼盘推迟开盘的具体情况，实际上也各有不同。
楼市观望气氛浓
客户积累未完成
“目前整个楼市形势不太明朗，购房者处于观望状态，许多开发商还存着传统的‘金九银十’的想法，‘期待’着能侥幸的度过这艰难的几个月，等到九十月份的时候能再次进入旺销。”杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，希望“拖过”目前的淡季，从而降低销售风险，是许多推迟开盘的开发商最普遍的理由。
但她认为旺销场面在近期恐怕很难出现。经历过2006、2007年的囤地热潮，2008年的供应量达到一个高峰，购房者的选择范围扩大了，进行比较和选择的楼盘也多了，购房态度也越来越理性。很多楼盘的客户积累都不够。
从今年5月份人居展现场的情况来看，购房者去看的多，但是真正下单买的少，大家都在比较、观望、等待。对于楼盘而言，初次亮相开盘时的销售情况和销售形象是很重要的，往往直接影响到后续的销售情况。一般一个楼盘在开盘后持续的1个月时间内是其售出的黄金期，也是开发商集中回笼资金的时期。之后慕名而来、或者朋友推荐的客户，基本只能算是“细水流长”。所以在没有足够的客户积累的情况下，项目是很难达到开盘想要达到的效果的，所以开发商也只能一次次的延后开盘的时间。
区域集中开盘
短期竞争激烈
而区块内楼盘短时间集中开盘的竞争也相当激烈。
例如城北区块。拱墅区今年已经开盘的项目就有7个，新开楼盘一个接一个。客观地说，之前一些楼盘的销售形势还是不错的，但从该区域前阵子已经开盘的楼盘的销售情况看，一些无论是户型还是性价比都还可以的楼盘，最好的情况也只是开盘前两三天内的销售率达到50%左右。
同一个区域短时间的消化能力总是有限的。特别是在目前的形势下，“饱和”的现象就更为明显。这对于该区域之后准备推出项目的开发商来说，就得选择较佳的开盘时间。因此，同属于城北片区的另两个原定于6月份左右开盘的项目，现在都延期到7月。
另外，从杭州双赢营销置业机构市场研究中心统计的延迟开盘的楼盘的情况看，推到9-10月份开盘的楼盘中大部分都集中在杭州市周边地带、余杭地区等。这些区域离主城中心比较远，对客户的吸引力不够，客户的辐射范围也不大，相对的客户量也非常小。
非市场主力需求
大户型豪宅迟开
个别楼盘的户型与市场主力需求脱节，也造成迟迟不敢上市，或只是暗地销售，并不对外正式开盘。
相比之下，改善型置业者的观望氛围更浓。看看目前透明售房网上的成交记录，卖得好的基本上都是单价在万元左右，面积也不会太大的房子。因为对于刚性需求的购房者来说，90平方米以下的小户型是需求的主流。而各楼盘的小户型也是卯足了劲地争奇斗艳，户型设计或产品创新上都有了许多突破。个别主打大户型和别墅排屋的项目，在目前这样的市场氛围中，销售前景自然不容乐观。
另外，还有一个比较重要的原因，那就是刚过去的梅雨季节对项目施工进度的影响，导致施工的进度跟不上，预售证也就没有办法及时批下来，开盘的时间也就不得不延后了。
新开楼盘要热销
合理定价最关键
一些业内人士透露，开盘的时间越推迟，开发商面临的资金就越紧张，延迟开盘对资金链紧张的开发商来说是下下策。而能一延再延开盘的楼盘，从某种意义上而言，资金链可能倒不是那么紧张。
那么在这样严峻的形势下，开发商该如何吸引购房者的“订单”呢？
“提升自己的硬件是决定性的因素。好的品质永远是购房者选择的重要因素，甚至为了追求品质而弱化其他的因素。”一位业内人士表示，类似的地段不同品牌的房子卖得价格可以差距很大，主要靠得就是长期以来的品质说话。
而住宅产品是否有新意有卖点也很关键。比如一些创新的户型，提高了房子的利用率，提高了居住的舒适度，这样的房子同等面积下感觉更宽敞实用，购房者自然喜欢。
而最最关键的就是价格因素了。
价格在购房者买房中起着举足轻重的作用。在现阶段，房子卖得好不好，合理定价，推出一个有吸引力的价格也是非常重要的。“要比购房者原来的心理预期低那么一点点才好。”一位正打算推出新房源的开发商，已经大致定下了价格，而周围的二手房加上税，都已经超过了他们楼盘的定价。这位开发商认为，只有在理性定价的基础上推出自己的产品，再加上亮点和创新，才能在目前的激烈竞争中争得一席之地。
