关于《温州市物业管理条例(草案)》修改情况的报告

　　温州市人大法制委员会主任委员 王旭东

　　主任、副主任、秘书长、各位委员：

　　2016年8月下旬，市十二届人大常委会第三十七次会议审议了市政府提请的《温州市物业管理条例(草案)》(以下简称草案)。会后，市人大常委会将草案书面印发各县(市、区)人大常委会、市有关部门、有关行业协会征求意见，并通过代表履职平台、温州人大网、温州发布微信公众平台等广泛征求社会意见。由于物业管理事关民生福祉，涉及千家万户，社会普遍关注，为促进科学立法、民主立法，市人大常委会与市政协委员、民主党派、工商联、无党派人士、人民团体、社会组织进行了立法协商，邀请“一府两院”及有关部门和街道、社区负责人、有关物业服务企业代表、建设单位代表、业主代表、业主委员会成员代表分别召开专题座谈会，委托各县(市、区)人大常委会组织调研，广泛听取各方意见。对草案中有关主要问题分别委托市地方立法研究院、司法机关、律师协会等进行多方论证，并多次与政府法制办、住建委进行沟通。

　　这次草案征求意见工作，范围广泛、准备充分、重点突出，起到了汇聚民意、集中民智的作用。根据常委会组成人员的审议意见、城建环保委的初审意见和各方面的意见，法制工作委员会按照“立得住、行得通、真管用”的原则，对草案进行了多次研究、修改，提出了草案修改稿，条文总数从68条精简为53条。10月11日，法制委员会召开全体会议，对草案修改稿进行了审议。现将草案的主要修改情况报告如下：

　　一、关于基本原则。有常委会组成人员和部分业主代表提出，应当确立物业管理活动中的业主自治这一根本原则，保持行政权对业主自治干预的适度性。法制委认为，物业管理既涉及民事法律关系，又涉及行政法律关系，立法应当体现业主自治与政府监管相结合的基本原则。为此，建议增加规定，明确物业管理中业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。(草案修改稿第三条)

　　二、关于管理体制。草案第五条提出建立主管部门监督管理、乡镇(街道)会同管理的体制。有常委会组成人员和街道代表提出，这样的制度安排仍不能理顺职责关系，容易出现推诿现象。同时提出，当前物业管理活动的投诉处理机制不健全。法制委认为，行政管理的权力边界的确需要进一步明确。为此，建议直接明确行政主管部门和街道(乡镇)的职责。同时增加有关部门要建立受理、查处等投诉举报工作机制的规定。(草案修改稿第五条、第六条)

　　三、关于业主认定和物业管理区域的划分。草案第八条对尚未办理物业所有权登记但可以认定为业主的几种情形作了规定。法制委认为，物权法和相关法律对物权变动的效力已有规定，地方立法亦不宜规定。为此，建议删除该定义条款，将相关表述修改为后合并到修改稿第八条。(草案修改稿第八条第二款)

　　草案第十条规定以建设用地规划许可证确定的红线范围来划分物业管理区域。有部门提出，这样划分会导致将城市道路划入物业管理区域等情况。法制委认为，以此划分物业管理区域并不科学。为此，建议物业管理区域的划分以工程规划建设许可证为准，并根据逻辑需要将上述内容合并到第八条。(草案修改稿第八条第三款)

　　此外，根据实践中普遍存在业主大会召开难的实际，建议增加业主代表大会制，以利于推进业主自治。同时，为更好地适应商住一体等新型物业形态的物业管理需要，建议增加规定：“同一物业管理区域内存在不同物业类型的，经业主大会决定，可以实行分区管理。”(草案修改稿第八条第五款、第二十七条第一款)

　　四、关于业主委员会。在调研过程中发现，业主委员会成员因缺少激励机制而难以持续、因缺乏刚性约束而侵犯业主合法权益的现象较为普遍，各方对如何通过立法加以防范的呼声很高。法制委认为，通过明确业主委员会是“自治组织”，并明确其履行职责的职务性，可以确立其法律地位，为对构成犯罪的依法追究刑事责任实现制度嫁接，增强对其刚性约束。为此，建议增加“业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责”这一规定。此外，建议增加倡导性条款，有条件的物业管理区域可以给予业主委员会委员一定的津贴，或者聘请业主委员会专职人员，以引导热心业主积极参与业主委员会工作，激发工作热情。(草案修改稿第十五条、第十八条、第二十一条、第四十七条)

　　五、关于欠交物业费的处置。有物业服务企业、街道代表和业主代表提出，个别业主欠交物业费损害其他业主利益，影响物业服务企业正常发展，应当采取措施积极防范。法制委认为，草案第四十七条第二款关于“经仲裁裁决或者法院判决后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案”的规定，已在司法制度上明确，无需也不应当在地方性法规中作出规定，为此，建议删去这一规定。为更加科学地设定业主诚信义务条款，同时避免对业主造成“误伤”，建议增加由街道(乡镇)审核条款，并设定业主陈述、申辩制度。此外，部分常委会组成人员提出，拖欠物业服务费属于民事纠纷，不应成为阻断业主物权转移、抵押的理由。法制委认为，草案第四十七条第四款关于“业主转让物业时应当向不动产登记机构提交物业服务等费用交纳情况的说明材料”的规定，增设了物权转移登记的前置条件，与上位法相悖，为此，建议删去这一规定。(草案修改稿第三十九条)

　　六、关于物业专项维修资金。有常委会组成人员认为，草案为专项维修资金紧急使用设置“绿色通道”很好，但是，容易被业主委员会和物业服务企业恶意掏空。法制委认为，为了满足物业专项维修资金高效安全使用，应当对条款进行优化。为此，建议增设应急备用维修资金规定，并明确其使用范围。同时，为提高专项维修资金使用效益，确保维修资金的安全，建议增加提倡维修资金实行业主自主管理的规定，并增加政府的监管职责。(草案修改稿第四十条、第四十一条、第四十二条)

　　七、关于配套规定。部分常委会组成人员和城建环保委初审意见提出，草案关于业主组织的程序设定过于繁琐，建议精简。法制委认为，关于业主组织的程序宜由政府作出规定。为此，建议删除草案第二章中有关业主自治组织的具体程序性规定，授权市物业管理行政主管部门制定实施办法，并就物业服务合同、业主公约等制定示范文本。针对当前部分物业服务收费不规范、质价不符的现象，建议增加有关政府加强对物业服务收费的监督管理并制订本市物业服务等级标准和物业服务费价格参考的条款。法制委还认为，草案第十六条关于首次业主大会筹备经费的金额确定标准缺乏灵活性，难以适应经济社会的动态发展，建议改为授权政府根据物业建筑规模的大小确定。(草案修改稿第十条第五款、第十二条第一款、第二十条、第三十五条)

　　八、其他。有常委会组成人员提出，业主表决方式应由业主自主决定，电子表决只是方式之一，不必在立法中作专门规定。法制委采纳此意见，建议删去草案第七条及第十九条中的有关规范。部分常委会组成人员和城建环保委初审意见提出，本条例着重规范的应是业主、物业公司的服务合同关系和相应的行业管理，建议将条例名称修改为《温州市物业服务和管理条例》。法制委认为，本条例所指的物业管理，既包括行政管理，也包括业主自治管理，而业主聘请物业服务企业是业主自治管理的一种方式。因此，建议保留草案名称规定。

　　法制委还认为，草案第三十六条第一款、第二款关于物业管理用房配建和用途的规定，已有上位法规定，其第三款关于国有物业管理用房的使用和收益的规定，涉及对物的收益归属这一民事基本法律制度的规制，不属于地方立法权限；草案第四十九条关于防空地下室使用的规定，容易产生权属之争。为此，建议删去这两条规定。

　　物业管理是重要的民生立法，为保证立法质量，法制委员会建议对本条例草案实行三审，在提请常委会本次会议审议后，根据常委会组成人员和有关方面的意见作进一步的调研、论证、修改，再提请下次常委会会议审议通过。

　　以上报告和《温州市物业管理条例(草案修改稿)》，请予审议。