一场“中国地产品质高峰论坛”昨在杭举行，中国房地产协会会长杨慎及来自万科、绿城、金地、中海、万达等知名公司老总进行了纵论。不过，最让人关心的是宏观调控后房产市场究竟会发生什么变化。其中建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮博士的发言让人关注。

　　房产市场已发生三大变化

　　陈淮认为，今天的房地产市场已发生三大变化：从数量需求转向品质需求；从以政府政策为主导转为以市场为主导；从低档次的价格竞争转向综合品质的竞争。

　　1980年，全国人均住房面积不足5平方米；2004年则为24.9平方米。陈淮表示，我国住房已走过了最困难的时期，已基本解决了短缺问题，而在今后很长时间内将关注住房的品质问题。另外，房地产发展已从依靠政府来决定，转向市场，转向老百姓需要什么样的房屋。宏观调控政策固然重要，因为房地产涉及到公共利益、老百姓的生存需求，需要政策加以规范。但政策只是感冒药，如果依赖政策，那也不可能有太大的发展，最重要的依据是市场需求，因此开发商重要的是怎么来适应市场规律。

　　此外，房产市场的竞争已从价格转向产品、技术和市场研究的竞争。在初级阶段开发商往往追求价格和概念，如强调某某风格，但现在已走到研究产品和市场的非价格竞争阶段。

　　20年内住房需求还将非常旺

　　国内房地产市场到底有多少泡沫？今年还会不会出现金九银十现象？对于这些问题，陈淮认为都是初级问题，国内的房地产市场还有很大的发展潜力，今天的问题假如几年后来看，可能自己都会觉得好笑。

　　在他看来，国内的房地产市场需求还非常大。一是增量需求。从1999年至2004年，我国城镇居民每年平均住房面积增长超过1平方米，假如今后每年只增长0.5平方米，至全面实现小康的2020年，人均面积也会增长8平方米左右，这个数据已非常庞大。二是城市化带来的需求。现在每年约有1200万~1500万人口从农村向城市转移，而我国还面临着扩充城镇建设的巨大任务，对住房的需求可想而知。此外是升级换代的需求。据介绍，现有城镇居民住房约有150亿平方米，他估计，有超过三分之二需重建。因为现有存量房多数是在上世纪建造的，很难有70年的寿命，仅这一数字所带来的需求已非常庞大。

　　今后很长一段时间内，至少是20年内，房价的上涨仍然将赶不上老百姓对住房需求的增长。陈淮判断认为，在老百姓的各项需求的增长中，“住”的增长将远超过衣食。

　　房产持有成本该上升

　　住房需求会继续不断的增长，但资源肯定越来越有限，怎么协调这一矛盾呢？陈淮认为，今后的住房持有成本肯定也将上升，像目前这样的低成本持有将一去不复返。

　　陈淮表示，社会对节约资源的要求肯定会越来越严格，住70平方米和住270平方米的能源消耗不是简单的增加，而是几何级数增加。今后的政策会通过税率等手段影响持有成本。

　　陈淮还认为，现在对于房产开发、交易环节的讨论比较多，对房产持有还不太涉及。但有资产就要征税，国外发达国家也莫不如此。此外，由于资源的可供应量有限，不可能解决所有人的住房问题，而富人肯定会优先占有有限资源。对房产持有征税，也是政府进行公平性调配的一面。