房龄与面积和户型关系蛮大

　　随着住宅建成时间的推移，大户型比重逐渐增大、小户型迅速减少。1980年以前建造的房屋，60平方米以下的小户型占74.9%，而2000年以后建成的房屋这一比例则降到了23.7%；与此同时，100-140平方米的舒适性住宅及140平方米以上的大户型住宅比例迅速增加，两个比例分别由1980年以前的1.4%、1.1%，提高到2000年以后的25.7%、15.6%。

　　点评：住房套型面积的增大，既是适应经济快速发展、家庭收入提高、居民要求改善居住条件的表现，也是由于前几年住房供需矛盾突出、房子不愁卖，一些开发商出于利益考虑往往不愿建造中小户型(首次置业者和租赁市场的热门房型)的结果。每年来杭工作的数万大学毕业生，加上相当数量的经济条件较差但又不具备经济适用房认购资格的无房户，他们对中小户型住宅需求量很大，因此，保证一定比例小户型、过渡型住宅的开发量，是摆在面前的重要课题。

　　居民住房满意度评价一般

　　居住满意度是指居民对居住质量达到其期望水平的一种心理比较感知。根据现代质量管理原理，衡量产品品质的最根本标准是顾客满意，因此，提高居民居住满意度，应该成为住宅开发与城市建设的重要出发点与目标。

　　那么，杭州居民是怎样评价自己目前的居住现状的呢？

　　从1万多位被调查者的问卷看，杭州居民对目前住房的综合满意度评价一般。

　　在被调查对象中，对现有住宅表示很满意的比例只有3.97%，较满意的占24.47%，一般满意的高达54.99%，不满意的为13.12%,很不满意的有3.45%。如果采用5分制来计算居民满意度值，5代表很满意，4代表较满意，3代表一般满意，2代表不满意，1代表很不满意，得到的综合满意度评价均值只有3.12分,这表明杭州居民对住房满意评价只在一般满意水平。

　　如果再对各类情况住房满意度进行深入研究，还可以发现如下几个特征。

　　其一，自有住房者满意度优于租赁户。调查分析显示，自有住房者的综合满意度值略高于租赁户。前者的综合满意度评价值为3.23分，后者为2.93分。而且尽管自有住房者满意度与总体样本比较有所提高，但是自有住房者中对现有住宅表示很满意的比例只有4.76%，较满意的为28.75%，一般满意的高达53.54%，不满意的为10.38%,很不满意的为2.57%。从中可以看到，整体满意度水平依然一般。

　　其二，2000年后建的房屋满意度仍未达标。按不同的建筑年代，1980年以前建的房屋，满意度仅为2.64，而2000年以后新建成的房屋满意度上升到3.48。这一方面说明总体上新房品质要明显好于房龄较长的住宅，近年来住宅产业的进步是比较明显的；但另一方面也表明即使是2000年以后造的房子，居民对其综合评价仍未到较满意(4分)的水平，说明这些入住时间不到5年的房产品综合品质，离人们的预期还有相当的距离。因此，全面提升住宅品质、满足居民需求，还有许多的工作要做，还有很长的路要走。

　　其三，家庭收入与住房满意度呈正相关。若按居民家庭收入划分为中低收入(6万元以下)、中等收入(6万-15万元)、高收入(大于15万元)三类，对家庭收入与住房满意度进行相关分析，可以发现，随着家庭收入的增加，居民对住房的满意度也有所提高。中低收入家庭住房满意度仅为3.01，高收入家庭达到了3.42。这既反映出近年来中高收入家庭通过购买住房改善了居住条件，缩小了与期望之间的差距；同时也折射出中低收入家庭对居住现状存在不满意，而产生了更为强烈的改善住房条件的欲望。

　　对现实居住条件不满意，是产生购房欲望的最直接动因。居民对现有居住条件满意度低，是产生巨大购房潜在需求的重要原因之一。

　　另外，在各分项满意度指标评价中，居民对交通状况和采光通风较满意，而配套设施和物业管理则满意度较低。这一评价结果也符合杭州住宅市场现状特征。一些老房子往往位于市中心，交通十分便利，但是由于当时设计理念比较落后，建设标准较低，居住面积与户型结构已无法满足现代人的需要。而新房子正好相反，尽管拥有较大的面积和良好的采光通风条件，但是相关配套设施建设滞后，物业管理与居民期望值有较大差异，导致满意度也一般。