浙江开发商上市动向面面观

　　直接上市另辟“钱”程

　　我省目前房地产企业中已经有广宇房产一家完成上市辅导，三家企业仍处准备阶段，有两家知名房地产企业也有上市的愿望和计划，不过可能采取的方式是借壳或到香港上市。房产公司跃跃欲试的原因有三：

　　其一，1997年，房地产市场走出低谷之后，呈现一派欣欣向荣景象。不少开发商抓住了停止福利分房后房地产市场一轮“井喷”行情的机会，迅速完成了资本积累，这在中国富人排行榜上多少能看出些端倪，因此有了进入证券市场的资本。房地产行业属于资本密集型产业，谁的资本雄厚谁就可在行业竞争中保持优势。

　　其二，国土资源部颁布了国有土地出让的有关规定后，一般商业用地转让只能通过拍卖、招标、挂牌公开交易三种方式进行，这对开发商的资金门槛大为提高，而银行资金只有在开发商拿到地并完成一定的投资额之后才考虑放贷。在“有土斯有财”的硬道理下，实力不济的开发商在“新规则的游戏”中，根本就没法玩。而房地产公司的融资渠道，除了银行贷款外，被寄予厚望的还有上市融资、债券融资、利用外资、房地产信托。房地产业首先想到了上市。

　　其三，上市房地产公司确实存在品牌效应以及吸引人才的优势，万科、金地集团、陆家嘴、新黄埔、世贸股份等地产上市公司几乎家喻户晓。

　　直接上市的门槛很高

　　尽管证券市场早已对房地产企业上市解禁，但近年能获得首发上市的房地产公司仍然寥寥无几。2004年全年，仅有一家房地产公司上市(华发股份)。截至目前，浙江上市公司数量达到87家，其中房地产企业有3家，参与房地产市场的有12家。而我省知名的房地产企业则几乎没有直接上市的，主要原因有三：

　　首先，在法律上，由于房地产公司地域性较强，而各大城市在有关房地产政策制定上差异很大。例如在土地出让、税费缴纳、房地产公司资质认定等重要环节上各地没有一个统一标准。因此在法律和政策的把握上有一定的不确定性。

　　其次，房地产企业的财务较为特殊。一般来说，一个房地产项目从开发到竣工验收大约需要两年的时间。按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后才能计算收入与利润，房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入企业利润的。而首次发行上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录。虽然发行审查委员会对盈利标准没有明确的硬性指标，但发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下，因而大多数房地产公司很难达标。这几道门槛都不低。

　　第三，很多房产企业在盈利模式上说不清。个别房地产企业之所以能赚钱，主要是在土地出让上有一些特殊渠道，能拿到比别人成本要低许多的地，这里的商业运作不乏暗箱操作可能，因而使得企业的盈利模式缺乏透明度。当房地产企业首次发行上市审批“过会”时，发审会的委员们不是投票反对就是弃权。这也是在2001年房地产企业的上市高峰中，获得首发的五家地产公司中，国有房地产企业唱主角的重要原因。

　　总体上，管理层对房地产企业上市始终保持比较谨慎的态度，不是绝对过硬的开发商是无法上市的。

　　借壳上市成为主流

　　浙江房产企业要更快更好地发展，上市融资显得非常必要。多种因素促使房地产企业借道资本市场大多采取买“壳”方式，，对房产公司来说，借壳上市可达到三个目的：第一，获得了进入资本市场的准入证，为今后的直接融资作好准备；第二，通过资源整合，充分利用原上市公司的“剩余价值”；第三，非流通股与流通股并轨的收益预期，使得众多利益集团趋之若鹜。

　　资料显示，浙江涉足房地产民企两年来至少买了6只壳，其中有借壳ST川仪和ST恒泰的华立集团(并未注入房地产资产)，收购ST琼海德的耀江实业，控股兰州民百的红楼集团，控股宝华实业的美都股份，收购辽房天的莱茵达置业，收购了绍兴百大的新湖创业等。

　　境外上市成为首选

　　想在内地资本市场上市的企业太多了，房地产企业也不例外。如果从成本的角度看，到香港上市成本一点都不低，包括诸多会计费用、审计费用等；如果企业能够在境内上市，肯定不会选择去境外的资本市场。相比较而言，香港和新加坡的上市程序都很透明，只要能达到上市所要求的标准，就有上市机会。最近香港股市较好，也使得那些已经在港上市的内地企业能够在股市上顺利筹资。因此在程序上，到境外上市还比较容易的。

　　据悉，绿城、开元等房企都准备在境外上市。那么对房地产企业而言，境外上市究竟是作为一种不得已的权宜之计，还是长远的打算更为关键？

　　短期来看，到境外上市的确是一个融资渠道，但事实上，目前到香港上市的房地产股票的市盈率都不是太高，融资情况也不是很理想，所以实际上更大意义上只能用来救急。境外上市更大的意义，在于降低企业的资产负债率，提高它们向银行借款和发行债券等方面的谈判和定价能力，发挥杠杆调节作用并降低风险。而境外的投资者特别是机构投资者对企业行为也能形成一个市场约束，促使它们以比较专业的态度进行项目投资和资金运作。

　　证券人士指出，如果房地产企业的主要业务在内地，主要收入也是人民币，在境外上市其实是没有太大必要。因为企业的生产对象、销售对象都在境内，一般就没有必要通过境外上市来开拓国际市场。