需求强劲竞争惨烈

　　连日来，由杭州银泰百货60周年店庆活动引发的商战烽烟弥漫了杭州的大街小巷。该店推出满400元送300元券甚至400元券的活动，使一天的营业额就高达8000万元。随之杭州百货、杭州大厦、世纪联华、物美超市、易初莲花、乐购等连锁超市也相继加入商战，进行血拼。

　　以上事件足以说明两个问题：一是杭州商业竞争的惨烈程度；二是杭州的商业消费能力确实强劲。记者从相关部门了解到，到“十一五”规划末期，杭州市区总人口将达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，将来还将构建1个市级商业中心、3个市级商业副中心、4个区域商业中心和12个区域商业副中心，“多区域经济中心发展格局”已成定局。

　　面对如此利好的形势，在新区域中心住宅体量不断增加，而有些区域内商业配套却跟不上住宅发展速度的背景下，杭州的一些商业地产项目却显现出消化不良的症状。

　　大型商业步履维艰

　　杭州太平洋商业中心的最终失利，引发了一连串对杭州大型商业物业败笔的思考。

　　信义坊商业步行街花开几度，时至今日依然门庭冷落，一位在那里开餐馆的老板对记者说：“投资不少进去啦，想想很心疼，想走又不甘心，但是留下来再赔钱可怎么办？”有此感叹的经营者不在少数。

　　利星购物广场开张未满四年即告歇业，几度变招，最近仍是采用了Outlets的销售模式，与利星相隔不过几百米的西湖时代广场也不幸落入此道。所谓Outlets，作为商业形式出现后译为“工厂直销店”，其销售模式是让消费者能够以低价购买商场以及高档次专卖店内转出的名牌商品。

　　其实这样的例子在杭州并不在少数，涌金广场、耀江广厦、清波商厦……无论是市中心黄金地段，还是区域商业副中心地段；无论是大型综合类商场，还是专业性大型商场都有不少陷入了经营的冰河期。

　　那么，究竟是什么原因让这些大型高档商场踏上向中低档商场转型的道路？是定位不明确，还是宿命？

　　“杭州其实并不大适合大型商业的生存与发展，因为杭州的商业消费观念，消费文化与深圳、广州、北京这些城市都是不同的。”浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋先生在接受记者采访时说：“杭州是个休闲城市，这里的消费文化也相对比较休闲，人们更喜欢在休闲的氛围中完成购物，这就导致了在杭州‘逛街’的概念要远胜于‘逛商场’的概念。”

　　他认为，两者的区别在于，“逛商场”的目的性非常强，这比较适合生活节奏快、城市整体效率都比较高的城市，那里的人们时间比较紧张，因此他们购物的目的性非常明确，喜欢去大型商场一次性将自己需求的东西购买回来。但是“逛街”则不同，它更倾向于休闲、娱乐，人们不一定要买东西，但是他们逛街欣赏这些东西，遇到自己喜欢的再买下来，目的性并不是非常明确，这造成了杭州人消费时比较感性，不会在购物前先制定计划，除非是大件的东西，突显出其消费文化休闲、精致的特点。因此，也就形成了特色街和临街商铺火爆、大型商业物业如履薄冰的现状。

　　余先锋同时认为，杭州武林商圈的杭州大厦、银泰百货以及杭州百货这几个大型中高档物业，完全可以满足高端商业需求，早已牢牢占据了传统大型商业物业的霸主地位，短时间根本难以撼动。