小型商铺空置率不容忽视

　　虽然杭州小型商业物业相对大型商业物业来说，经营环境和竞争状况要宽松一些，但面对逐步递增的社区商铺空置率，形势似乎也不容乐观，不少的楼盘业主都已入住多时，但其底商及沿街商铺仍然待字闺中。

　　余先锋认为，造成这种局面的原因之一在于开发商忽视了杭州的商业消费能力而将定位普遍拉高。

　　“定位太高，业态没有规划好，出售以后没有正确的引导，商铺的存活率成了经营者能力的见证。而多数经营者都没有类似经验，因此，一家店铺一年之内数度易主，更换多项业态非常频繁。”戴德梁行杭州公司总经理赖晓峰也这样认为。

　　“社区商业、底商，除了市中心非常繁华的区域，商业非常成熟的区域，一般来说要遵循三个原则：一是定位不宜过高；二是数量不能太多；三是规模面积不能过大，以能够满足社区自身需求为主。”余先锋说。

　　当然，导致社区商铺空置率增高的还有一个原因，一些人群集居的地区如三墩、闲林等地，各项市政配套还不完善。赖晓峰建议，政府可以在卖地的时候，就要求开发商提供该区域内的商业配套规划。拿钱江新城来说，从长远来看这里肯定是一个商业发展迅速的区域，目前这里商铺空置率较高的原因在于尚缺少商业经营必备的人气，如何聚集这里的人气，还需要政府与开发商共同合作，完善与居住、生活关联的各项配套。

　　三大法宝：定位、规划、业态

　　“杭州是有一个美丽的西湖，但它是一个破烂的城市。”浙江耀江集团总经济师王锦汉感慨于尼克松早年来杭时说过的这句话。他表示，“杭州是一个非常古老，拥有悠久传统及极佳自然资源的城市，每年仅国内的旅游者就达到3016万人次，旅游业的发达也带来可观的商业潜力。但是很多时候我们并没有好好地规划、设计我们的建筑，即使前几年杭州楼市呈现高速发展状态的时候，很多楼盘都有底商出售后存活率仍然不高的现象。”

　　“商业的生存需要符合当地的需求，任何一个商业无论大小都由其所在地的人口支撑。因此，成功与否取决于在引进这些商业的同时，是否已经先一步规划好了这些商业业态的合理分布。”赖晓峰说。

　　“比如以住宅形式开发商业地产，是吴山商圈最为失败的地方。”赖晓峰认为，商业地产必须在前期做好规划，包括业态、规模等。分散销售是目前商业销售中常用的手法，但也是错误的销售方式，这种方式比较适合住宅项目的经营。因为一旦分散销售就将失去制衡业态的主动权，商铺经营业态就会出现混乱，无法形成较好的产业链，难以形成满足区域内消费的规模，自然无法长久生存。他认为，杭州商业地产的开发者完全可以从杭州湖滨路的成功经营中看出，前期的定位规划准确与业态控制统一是其制胜的两大法则。

　　业内人士认为，杭州的商业危机并不太大，因为作为经济比较发达的城市，杭州的商业积淀还是比较深厚的，而且分布也不零散，因此少数几个项目的失败并不会对整个发展形势有所损害。但是，作为开发商必须要更正自身的错误认识，在引入某种商业模式的同时，要充分考虑到该模式是否会与当地的文化相融合。

　　杭州的商业是勇敢者的游戏，在机会与危险并存的暗流中，如何把握航向是每个舵手应不断琢磨的问题。