政策对经济适用房市场影响不大

　　杭州铭雅苑房地产开发有限公司(下沙铭和苑)副总经理 赵劲松

　　经济适用房政府回购的可操作性存在诸多问题

　　盖亚广告机构 吴之红

　　虽然国家此次出台的《意见》，与之前的相比，在经济适用房回购政策上增加了更多的细则，但是“经济适用房政府回购制”的可操作性依然存在诸多问题。

　　经济适用房的回购，政府在制定回购价时需要考虑很多方面的因素如：回购的资金成本如何计算，如何摊销到房屋成本中，回购时如何计算装修费用、房款利息、已经交的税费等问题，使得回购经济适用房的定价需要技术层面的处理和多方的协调。另外，经济适用房的购买对象、建设标准、物业管理以及房屋折旧等问题都还未进一步明确。

　　但从目前情况来看,除了采取强制性的“一刀切”政策外,它不具备任何可操作性，因为它需要一个庞大的机构来实施该细则，首先对回购房建立合理的价格评估制，其次建立税收优惠制，再次对回购房源整合进行二次摇号销售，这需要政府部门付出很大的人力物力。

　　另外，这一政策还牵涉到其他各个领域，比如银行方面，购买经济房大多是贫困家庭，按揭都在20-30年，政府如果回购,转按揭手续会很复杂。

　　市民看法

　　经济适用房出售难获利

　　就选择出租

　　企业管理人员小沈

　　我是在2000年申请经济适用房的，当时我27岁，已在杭州工作了五年。因为同事申请了经济适用房，他建议我也去申请一套。记得当时申请的条件是杭州户口，年收入2.5万元以内的无房户。

　　我一共摇了五次号，有三次没摇上，还有两次是因为地段不满意。就这样一直拖到2004年，政策有了变化，我重新登记了一次，当时所选的房源主要是北景园(查看地图)，按照我的情况可以享受90平方米的房子，这个面积在所选房源中属于中等，面积大的有120多平方米，稍小一点的面积在60平方米左右，当时买进的价格是3200元/平方米，总价近29万元。

　　我比较了一下旁边的商品房，2004年北景园周边的商品房都市枫林、祥和人家(查看地图)等在售的均价约4000元/平方米。现在，包括我们小区在内的房价涨了不少，周边商品房已是7000多元/平方米，按照这样比较，如果北景园也是这个市场价的话，那我们的房子三年内总价增了30多万元！

　　申购经济适用房的时候，我就知道“买进卖出”要缴一大笔税，但是我还是决定买了。一方面考虑到自住，经济适用房价格总比周边的商品房便宜很多；另一方面，如果到时房子卖了税太多不合算的话，就出租。我观察了一下，北景园交付后经过一年，现在已有60%-70%的入住率，其中10%出租的，小区居住的人好像各种身份的都有，就我知道的，有私企老板、机关单位员工、普通职工等等。

　　点评：原先的经济适用房政策是有很多漏洞，进行完善也很有必要，经济适用房新规定，如果经济适用房真的按照新《办法》上市，那么经济适用房上市买卖很难有所获利。因此，一部分也考虑到转移到租赁市场，目前这种情况已经出现，比如周边配套已比较成熟的东新园(查看地图)小区，出租行情不错，据了解，一套两居室的简装房源，租金1800元/月左右。

　　经济适用房增值与我无关

　　就买商品房

　　企业职工夏强

　　2006年1月，我有了一次申购经济适用房的机会，因为我的《经济适用房准购证》号码比较靠后，选房余地已不大了，户型和房子所在地段我都不满意，最后索性放弃了。现在，经济适用房新政出来后，我正考虑还要不要再买经济适用房了。

　　因为如果按照新政规定，经济适用房上市交易时要缴大部分“差价”，或者向政府申请经济适用住房回购，这说明房子增值空间不属于你了，申购经济房跟固定资产增值没有什么关系。举个例子，去年我选房时推出的九堡“新江花园”经济适用房，均价3000元/平方米左右，当时周边的商品房价格近6000元/平方米，现在已涨到8000元/平方米，照目前的趋势还会涨，相对的，九堡经济适用房也在同步升值，但是经济适用房以后出手，这套房子的增值部分跟我无关了。

　　前面房子增值基本跟你没关系，相当于没有财富积累了，换房就更难了。倒不如现在咬咬牙，买套合适的商品房，地段有发展潜力了，房产增值部分总是自己的。

　　点评：有人认为，此次经济适用房新政严格了经济房的申购条件，降低了经济房的增值预期，减少了经济房的需求，同时促使一部分人转移到商品房的购买队伍中去。现代购房者对房产品不仅要满足居住功能，更要具有投资性。如今，经济适用房新政对其上市后获益部分大部分回收，以及今后这类房源出售对象的种种限制等，都意味着经济适用房很难像普通商品房一样，其业主难以享有房产增值带来的利益。