近日，杭州一知名网络论坛上，一则名为《斗房东维权过程》的帖子吸引了颇高的人气。帖子讲的是一个租客在遭遇房东违约卖房之后，采取一系列维权行动的故事。双方的做法引来网友的纷纷议论，而故事中包含的诸多法律“奥秘”，又引起了网友的极大兴趣。

　　网帖核实：

　　这场“拉锯战”动静相当大

　　去年年底，在杭州工作的张某通过中介租了一套商品房，租期4年，月租金5100元。今年3月，房东想把房子卖掉，要求张某尽快搬离。

　　这时距张某租下房子仅4个月。根据合同约定，违约方需支付2个月租金作为违约金。但张某提出，他从一开始就考虑在此长住，还对房间进行了简单装修，现在房东说卖就卖，违约金还不够装修成本，再加上现在周边房价已经上涨很多，无法以当时的价格租到类似的房子了，自己的损失怎么办?

　　在咨询法律人士后，张某决定不接受违约赔偿，要求房东继续履行租约。“律师说我有选择不搬的权利，我当时还半信半疑的，觉得租客的权利没这么大。”张某说。

　　此后，张某与房东展开了一场“拉锯战”。房东多次从温州赶来杭州协商，要求张某限期搬离，但张某因为找不到满意的出租房而拒绝。双方多次发生言语上的冲突，每次谈判都是不欢而散。房东发出最后通牒，要求张某在5月20日前无条件搬家。纠纷逐渐升级，出现了胶水封门、亲友团闹事等场面，双方只得一次次求助110民警，才让事件平息。

　　5月26日，双方在派出所民警、社区干部、物业工作人员以及社区律师的陪同下，再次坐下来协商。一开始，张某依然要求继续履行租约，通过法律程序解决争议，而房东则坚持要求张某搬离。在民警和社区干部的调解下，张某作出让步，同意搬离，但前提是房东必须支付合理的经济赔偿。

　　最终，双方达成和解协议，张某搬离现居住房屋，房东赔偿其经济损失4万元。

　　网友拍砖：

　　两人各打50大板

　　跟帖网友中，有人力挺张某，称这次成功维权给广大租客上了一课。有网友感慨，在租房生活中违约现象常常存在，但很少有人会像楼主这样拿起法律武器

　　维护自己的正当利益，这种勇气值得大家学习。

　　也有网友拍砖“:得饶人处且饶人。”持这类观点的网友指出，张某的维权过程中，有些做法欠妥，比如房东打他80个电话不接，采取逃避态度等。又如，当他发现房东用胶水堵房门时，他也对房东的家属给予一定程度的恶作剧。“如果楼主和房东都能够文明一点、坦诚一点、积极一点，维权也许可以在友好的氛围中进行。”网友点评道。

　　当然，这起维权故事包含的法律问题，更能引起更多网友的兴趣。“为什么租客有选择不搬的权利?”为什么合同约定了违约金，租客还可以要求更多赔偿?”“签订租房合同要注意哪些法律风险?”

　　律师点评：

　　“买卖不破租赁”要记牢

　　昨天，杭州力平律师事务所律师叶宸麟对张某的维权故事进行了全面解读，在回答网友们的法律问题的同时，也为广大租客、房东提出了不少宝贵的建议。

　　我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效。此时，租赁权的效力大于所有权的转让效力，只有当租赁合同到期时，买受人方可行使完整所有权。这在法律上称为“买卖不破租赁”。

　　正是在这一原则下，当房东单方面违约，租客可以选择接受违约金，终止合同，也可以选择不接受违约金，要求继续履行合同。

　　虽然法律保护这种选择权，但为防止有些房东中途解约，并在提前告知等情况下胡搅蛮缠，建议租客们在租房合同中明确约定，当房东要求提前解约时，租客有选择权，这样更有说服力。

　　合同法还规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，如果房东提前解约，建议租客保留相关凭证，估算出遭受的损失，包括可得利益，并和房东好好谈判。如果一开始就能在合同中约定具体的损失项目和计算方法，则更有利于日后维权。

　　当然，这个案例也提醒房东们，如果在租赁期间要出售房屋，要和买家协商租客继续居住的事宜。在签租房合同时，房东要充分考虑到如果租客选择继续履行合同所带来的风险。

　　一些房东如果想边租边售，就应该事先和租客说清楚真实想法，经协商一致后在合同中约定对这类事情的处理方法，不要想着先把租客骗进去，而后一天到晚打扰租客去看房，这样很不明智。此外，在长期租赁中，考虑市场因素，可以在合同中约定房租递增规则。

　　万一房东真要违约了，建议好好和租客沟通，不要一副高高在上的态度，这样只会激化矛盾。人都是怕客气的，违约了，不在理了，那就争取在“情”，不要既不在理也不在情。