婺城区城北街道北苑小区管理模式由社区管理向物业市场化运作转型过程中，面对种种物管难题，居委会的退休党员主动发挥余热，创新小区社会管理模式，牵头带动居民群众实施小区自治管理，使小区逐渐走上了有序管理的轨道，赢得了良好的社会反响。

　　一、知难而上，老骥伏枥勇担责。自1996年北苑小区建成至2008年，物业管理由北苑社区居委会负责，2008年社区管理开始向市场化运作转型，选举产生了小区业务委员会，并接管小区物业管理和相关设施。2009年1月，北苑小区业主委员会通过公开向社会招聘方式，聘请义乌永宁物业服务有限公司进驻小区承接物业管理，但物业服务一直不被居民认可，后因该公司经营管理不善、内部矛盾加剧、公司负责人携款擅离等，致使小区物业管理陷入瘫痪，最终引发小区居民和物业公司职工围堵北苑社区委员会恶性事件。在街道办事处和社区的干预下，业委会在事态平息后继续承担起小区的管理工作，虽屡屡重新组织招聘物业但都以无人问津而受挫告终，小区物业一度处于失管状态，而业委会委员间相互猜忌、内斗失和，短时间内连续更换三任主任，委员也纷纷提出退出，业委会成员一度减少至5人。面对此种情形，长期热心公益事业的业委员委员、70多岁的退休老党员徐小牛等同志在街道党工委、社区党委以及家人的支持下，主动站了出来，挑起了带领业主委员会实施小区自治管理的重任。

　　二、力克众难，积极作为聚人心。面对小区物管的“烂摊子”，徐小牛同志带领以退休老干部为主的业委会从居民群众最关心、最需要解决的实际问题入手，力排万难，积极作为，重塑业委会在居民群众中的形象。一是着手理顺内部关系。组织对物业公司财务账目进行清理，给居民群众一个明白，还业委会一个清白，缓和业委会与群众之间关系，同时通过公安部门向原物业公司负责人追讨物业费余额款项。在追讨无果、小区物管经费无着落的情况下，向街道办事处暂借经费支付原物业公司拖欠工资，精减物管人员，减少开支，维持过度期内物业管理基本运作。同时积极联系街道、社区协调市环境卫生管理处继续帮助小区清运垃圾，协调当地派出所加强对小区内部的治安巡逻，维持小区正常秩序。二是积极探索自治管理。基本理顺和恢复小区秩序后，徐小牛和其他委员分头深入到居民群众中，就小区自治管理广泛征求意见建议，并拟定小区自治管理实施方案提交业主代表大会讨论通过后付诸实施。业委会重新组织招聘物业经理、门卫、保洁员、电工等物管工作人员，组织上门收缴新一年度的物管费，同时积极协调处理群众比较关注的停车管理、卫生治理、管网疏通等民生问题，使小区环境得到较大改善，物业管理得到广大居民群众的普遍认可。三是注重加强思想引导。充分发挥业委会成员中退休老党员老干部在居民群众威望高、有耐心、善于做思想工作等优势，通过召开业主代表大会、走门串户等形式，引导居民群众自觉提高思想素质和觉悟，主动缴纳物管费、参与小区管理与建设。同时规定小区居民可享受电工免费上门服务待遇，并对不交纳物管费的住户也坚持做到一视同仁，以实际行动感化触动他们，支持小区共管共治。在业委会的共同努力下，小区居民思想观念有较大转变，2010年小区物业费征收率达86%，成为小区建成以来历史最高的一年，截止目前，物业费征收率也达到历史同期最高水平。

　　三、难中求进，优化服务促和谐。自实行物管自治以来，小区业委会始终坚持“以人为本、业主至上”原则和全心为民服务的工作理念，不断改善条件，优化服务，提升管理品质，积极推进和谐社区建设。一是改善物业条件。小区物业管理从社区剥离后一直没有办公场所，为解决物业用房问题，徐小牛和其他退休老干部多次上门与开发商交涉协调，最终开发商同意将原社区办公用房无偿提供业委会使用20年，结束了业委会“游击办公”的历史。同时经多方协调，解决了两个南大门门卫房用水问题，使物业工作人员能更安心坚守岗位。二是优化物业服务。在业委会统一组织下，小区先后集中组织了几次环境卫生、车位规范、爱绿护绿和治安管理等专项整治活动，使小区内秩序和面貌焕然一新。同时业委会坚持精打细算，厉行节约，业委会委员全部实行无偿服务，确保了在较低物业收费标准的情况下，提供了较为细致周到的物业服务，赢得了小区业主们的普遍认可和交口称赞。三是完善便民设施。在物业费支付物管工资尚有节余的情况下，为提升小区品质，改善内外环境，业委会开始着手完善小区基础设施建设：充分利用闲置空地，投入万余元建成100平方米公共活动场所，为居民乘凉娱乐提供了便利；针对小区东围墙年久失修，不少墙体开始倒坍，不仅影响到小区整体形象，同时还带来了诸多安全和治安隐患，业委会多方筹集4万8千元专项经费重新修建了100多米风格较为时尚的围墙，小区东部卫生环境、治安条件实现整体提升。由于工作得到业主的认可，2011年1月18日，经北苑小区业主代表大会通过，北苑小区物业继续由业主委员会实行自治管理一年。(婺城区委创先争优办)