6月6日，国家发改委印发了《关于审批杭州市城市快速轨道交通建设规划的请示的通知》。这也是自2003年9月国务院暂缓审批地铁项目以来，颁发的第一张“准生证”。至此，10年来反复申请立项的杭州地铁规划终获批准。

　　交通网络的形成能够极大地带动一个区域的房产开发，地铁的开通无疑为在冷清楼市中苦苦挣扎的开发商注入了第一针强心剂，媒体上铺天盖地都是关于地铁带动房产的广告。还有不少关于地铁的形成将给房地产业带来无限商机的论断，事实果真如此乐观吗？

　　“地铁之火”并非一定“燎原”

　　有人曾以“路通，则财通”来形容交通发展给区域带来的商机，那么地铁能给一个区域市场带来多大的商机呢？今年3月底，南京地铁商铺正式招商，1000多客户竞价争抢200个铺位，月租价550元每平方米的价格，高出周边商铺价格近1倍。这样的情景会在杭州地铁商铺招商时上演吗？

　　不妨再看看其他地铁城市的真实状况。上海地铁2号线浦东亚太盛汇地铁商铺，拥有500多个商铺群，几年前就全部卖完，当初出售价达每平方米1.8万元左右。但这片以经营服饰为主的地铁商铺群试营业半年后，由于生意不好，人气不够，原先的不少经营者撤柜。这样的情景会不会也在杭州地铁商铺开张营业之后上演呢？

　　地铁，确实在悄悄改变城市商业结构。目前上海在每一个地铁站口的周围，已经形成了一个个向周边辐射的小商圈，最大辐射半径大约是1000米左右。地铁口能够汇集周边客流、商流，使地铁站点形成“漏斗效应”，这些利好表明地铁吸引人流不成问题，但人流=客流吗？客流=有效客群吗？

　　地铁商铺的特点是人流量大，但停留时间短，属于“经过型消费”，关键是经营者如何将人流量最大限度地转化为效益。消费者流动性太大，很多客流只是匆匆而过的上班一族，他们很少会在附近逗留购物，人气虽旺，但投资风险很大。因此，投资地铁商铺需要理性的思考，不能只看人流量，从目前上海1号、2号线的一些地铁商铺投资情况看，并不是地铁延伸到哪里，商铺之火就烧到哪里。

　　三问地铁商业时代

　　根据规划，杭州地铁一号线、二号线将连接到下沙、临平、萧山，将几大副城与主城区在交通上连接起来。地铁的通车，将大大缩短副城到主城区的距离，将会提升区域的房产水平，这是不争的事实。但是否能提升区域的商业价值，则不能一概而论。对于“地铁效应”，我们可以提出这样3个疑问：

　　疑问一：“地铁时代”离我们有多远？

　　其实，地铁概念早已被开发商们提前透支了。尽管杭州的地铁项目刚刚被国务院批准，但由于之前已经历了长达10年的漫漫申请之路，关于地铁的种种炒作一直甚嚣尘上，临平、下沙、萧山、滨江乃至钱江新城概念，都或多或少借助地铁概念火爆了多年，房产价格更是借助于地铁概念上涨了一次又一次。地铁项目立项本应能带来又一轮上涨，但由于之前的上涨空间的限制，此次地铁项目正式批准的消息已经无法成为房价暴涨的理由。

　　如果说住宅项目可以借助“地铁概念”炒作的空间已经被缩减，那么商业地产寄托于地铁的未来则显得有点遥远。一般来说，商铺等商业地产的上涨空间决定于该区域的消费人口和整体商业氛围，人流越多商业氛围越浓，此时出手的价格也就越高。但即便是地铁1、2号线也至少要在五六年之后才能完工，而其他6条线路更是要等四五十年后才能“沾其光”，如此遥遥无期的等待，再加上房地产市场的变化莫测，也使得这批商业地产的客户在掏钱时变得更加谨慎。

　　疑问二：地铁站口惠及所有商圈？

　　虽然地铁能带来大量的人流，但是商业区域的形成依然还是与该区域的整体定位、发展、人口居住量、人口素质等多方面因素有关。如下沙区，其整体定位为大学城以及出口加工基地，尽管未来人口数量较多，但大部分为学生及工人，消费能力有限，决定了下沙可能无法形成大规模、高档次的商业氛围，只能形成中低档次的以大卖场为中心，中低档品牌连锁店以及其他零售类型为主的商业氛围。整个下沙的商业环境的营造，是建立在当地消费水平能力之上的，不可能仅仅依靠地铁通车就能“扶摇直上”。

　　疑问三：地下商铺一定都能赚钱？

　　按照地铁地下空间商铺的经营特点，地铁主要是为了解决交通问题，而不是解决人们的日常采购，日用小商品、快餐、报刊、水果、杂志等可能卖得很好，但利润不高。而服装之类利润高的商品在地铁商铺的销售中并无乐观表现。一些高价值和高利润的商品，消费者购买起来肯定有个决定时间，不会像报纸那样说买就买。显然，地铁里逗留的时间不能满足这种购买需求。如果要开发大规模的地铁商铺，选址只能根据城市商圈来定，而非一味“仰仗”地铁。

　　例如在上海，规模较大的地下商铺主要有人民广场站的香港名店街以及迪美购物，这里的人气一来依靠一号线和二号线交会带来的大量人流，二来主要还是依赖于人民广场、南京路周边浓厚的商业氛围，事实上是先有商圈，才进而带动地铁商铺的发展。而建立在静安寺地铁站的静安伊美时尚广场，定位与人民广场站的迪美购物重复，再加上场地等因素的限制，开张以来人气一直不佳。