房价究竟是涨是跌？在杭州楼市这个特殊的胶着时期，问题的答案已经并非简单的数字可以说明。

　　此前七部委的房产新政，“打压”投机炒房的作用已经比较明显。但眼下的楼市也因此而变得极其微妙：普通市民期望房价整体下降，开发商们仍期望房价会涨，政府部门则再三强调要稳定。乱花渐欲迷人眼，这一场博弈，结果又会如何？

　　近日，记者实地走访了杭州多个楼盘售楼处以及二手房中介公司，了解到杭州房价变化微妙，但总体下降已经成为事实。

　　开发商降价售楼

　　尽管房产开发商对“降价”二字比较敏感，但不可否认的是，杭州确实存在不少变相降价甚至直接降价的楼盘。

　　继推出买房送车和买房送空调等促销措施之后，萧山某酒店式公寓日前公开打出在优惠出售的基础上，业主还可享受包租三年的优惠。打算在最近开盘的滨江某楼盘，在接受意向客户的预订时放言“可打9.8折”，惹来网络论坛上老客户一片“亏了，买高了”的叫声。

　　与这种变相降价以吸引买房者眼球的策略相比，更多的开发商则是采用了直接降价的方式，把价格的变化直接体现在开盘价上。

　　位于东新路附近的某楼盘，近期的报价为9000元/平方米起价，和上月相比下跌了约1000元/平方米左右。据业内人士说，因为这一楼盘之前的开盘价已经超过9000元/平方米，在这个特殊时期开发商已经很难定价了；而此次推出的两幢楼还是该楼盘户型、景观等最好的房子，如此算来，这样的价位恐怕也是开发商“两权相害取其轻”的忍痛割爱。

　　6月18日开盘的西房·锦绣江南，价格和周边楼盘相比也是略微下降的。该楼盘售楼处小姐告诉记者，他们的起步价是7100元/平方米；如果选择楼层、户型等较好的房源，也就是每平方米再加三四百元的样子。即便是这样的价格，和周边的白金海岸(7个月前开盘起步价为7300元/平方米)等楼盘相比，显然是低多了。

　　从6月开始，杭州楼市新开楼盘不断增多，也有一些“自信”的开发商选择了不降价，甚至还稍稍提高了开盘价。但这些楼盘销售情况并不乐观，有的可以说受到“重创”。

　　本月开盘的广宇·西城年华，均价定为8500元/平方米，这样的价位在其周边楼盘当中是比较高的。该楼盘开盘时就有业内人士称“这样的定价需要‘胆识’”，也有人认为可能是策划公司故意上演的“高开”策略。但从杭州市透明售房网显示的数据来看，该楼盘的销售并不乐观，多数日子竟没有成交记录；有成交的日子，最多也只有一两套。

　　位于拱墅区的锦昌文华二期，虽然在开盘广告上打出的是“起价8700元/平方米”，但事实上这样“低价”的房子只有一套，其他的房源价格都在9600元/平方米以上，均价大约10000元/平方米。不论是和一期8500元/平方米的均价相比，还是和现在周边楼盘(9000元/平方米左右)相比，这样的价格显然是比较突出的。但如此的高开价格，从销售情况来看，并没有得到购房者的认可。据杭州市透明售房网显示，这个楼盘多数日子成交记录也是为“零”。

　　面对目前低迷的楼市行情，也有更多的开发商抛弃了幻想选择理性定价。

　　位于下沙的天元公寓，其开盘均价为4500元/平方米，开盘均价比同一地段早开盘一个月的某楼盘便宜1000多元。据该公司有关负责人介绍，他们之所以开出这样低的价格，是经过慎重考虑，完全顺应目前市场实际情况。当然，他说，这样的价格他们还是“有利可图”的。事实也证明了他们的策略是对头的。据杭州市透明售房网显示，这个楼盘的销售一直不错，并连续多日成为杭州市新楼盘成交第一名。

　　同样，如位于城西的天河西苑、位于九堡的圆梦园二期、位于下城区的丽景家园等楼盘，开盘价基本上都比周围的楼盘便宜1000元/平方米左右。在杭州市透明售房网上，最近几周成交量排在前面的，基本上被这些楼盘“包”了。可以说，杭州楼市目前的人气都靠这些楼盘在维持。

　　二手房挂牌价下降

　　二手房的价格变化也许最能说明楼市的整体走向。前段时间，杭州的二手房市场一直处于“卖家不肯低价卖，买家不肯高价买”的僵持阶段，但是最近一些经纪人透露：“卖家卖房的积极性提高了，现在已经有一些降价的房源开始出现。”

　　信义房产区域经理刘峰提供了这样的数据：

　　古荡东区上世纪90年代初的住房，77平方米、4楼，原来的委托价是68万，现在是62.5万；翠苑五区，1995年建造，105平方米，原先的委托价是90万，现在是86万；南都德加，76.36平方米，原来的委托价是95万，现在是92万；星都嘉苑，2004年建造，原来的委托价是130万，现在是125万……

　　刘峰说：“这些房源的价格变动许多是从6月中旬开始的。前段时间行情僵持，许多挂牌的房源没人看，我们的经纪人就跟卖房者沟通，让他们在价格上作一些让步。经过斟酌，许多卖房者还是会答应把房价下调。”

　　记者从一些房产中介公司了解到，现在主动把总价下调1万~2万元的房源还是挺多的，下调5万左右的也有不少。一般来说，总价越高，价格上让步的程度就越大，多数房源的让步程度为原来总价的2%~3%左右。尤其是一些面积超过140平方米的非普通住宅，卖房者卖房的心情就更为迫切。一位房产经纪人举了一个例子：湖畔花园一套142.23平方米的房子，原来的委托价为145万元，现在的委托价是139.8万元，价格下调了5.2万元，而且这个价格也还有商量的余地。

　　成交量持续萎缩

　　虽然部分房产中介公司表示，最近几天二手房的成交出现“破冰”的迹象，但更多的中介人士仍然摇头：“成交量还是不行。”一位房产经纪人透露，目前二手房的成交量只有去年同期的1/6左右，甚至出现部分挂了好长时间也无人问津的房子。

　　金丰易居企划部的荆海燕分析说，最近一段时间以来，成交量都比较小，因此在整体的价格比对上，与以往的变化并不十分明显，价格的变动没有很明显的区域分化，总体上是有涨有跌。

　　荆海燕告诉记者，一些绿化好、户型小、总价低，物业也比较新的房子抗跌性比较强；而一些相对年代比较久，比如上世纪90年代以前的房子，就比较难找到买家。过去市场热闹时，一些卖房者在挂价格时，都喜欢跟风，看差不多的地段，别人挂多少价格，自己也挂多少价格。现在大家都理智了，总体的挂价都比较符合市场实际，更多的是根据房子本身的质量而确定挂价。

　　一方面现在的挂牌价有所松动，表明卖房者卖房心切；但另一方面挂牌量还是有所下降。一些房产中介人士分析说，这是因为近期进入租房的高峰期，不少未出售的房子开始转售为租。由于房源增多，租金出现了微跌的现象。