名都收地事件，再一次刺痛杭州楼市的神经。而在收地事件的背后，暴露出的恐怕不仅仅是名都的个体问题。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生分析，在这场楼市的洗牌过程中，最先被淘汰的就是“三外”；也有开发商认为，“三外”楼盘中，最先受到冲击的，是杭州近郊的楼盘;更有资深业内人士认为，“三外”目前出现的种种问题，暴露了土地出让制度的弊端，为了给购房者一套“负责任”的房子，是不是到了该提高房产企业准入门槛的时候了？

　　在进入杭州的“三外”房地产企业中，几乎难觅外地的品牌房地产商，更多的是资金少、规模小、专业水平低的中小“三外”房地产企业，其中又以从未运作过房地产项目的“外行”居多。

　　令人担心的是，这些“外行”当初进入杭州，动机仅仅是把一路看涨的房地产市场当作一块“肥肉”，想叼了就跑，捞一笔就走人。这些开发商当初所拿的地，如今大部分已进入开发阶段，有的已销售甚至交房了。这批楼盘进入市场之后，直接面对的是消费者，是花了一生积蓄只求一个“安乐窝”的购房者，因为“先天不足”造成的问题也正在渐渐暴露：收房纠纷频发、楼盘质量粗劣、物管等售后服务没有保障……拿地——开发——上市，“三外”楼盘的问题已经开始在这条链上显现。

　　市场现象

　　“三外”楼盘问题多多

　　记者了解到，在近段时间频频发生的拒收房事件中，有不少楼盘是“三外”。而在消费者协会的投诉中，“三外”楼盘也占了不小的比例，绿化面积缩水、阁楼面积减半、物管不够专业等问题，正在困扰着业主。对于楼盘的质量，业主们心里的问号越来越多。

　　而正在市场上销售的“三外”楼盘，情况也正发生变化。位于石祥路的某楼盘，由外地一家小开发公司开发，因为户型、外观、规划等技术原因，此楼盘开发多日，却没卖掉多少，但其售价却和周边的品牌房产相差无几。

　　另外，不少购房者反映，现在很多新开的楼盘，虽然打的是低价，却是从未听说过的房产公司。而购房者口中的“不知名”的楼盘大多是由不知名的中小“三外”开发商开发的。

　　在杭州，同一地段的房子卖几乎同样的价格，不管你是品牌房产还是“乌合之众”，只要造出来房子就一定不愁卖。这一点，在中小型“三外”企业身上表现得最为明显。

　　近郊楼盘首当其冲

　　杭州某大开发商的有关负责人告诉记者，如果说“三外”楼盘会在宏观调控、优胜劣汰的过程中受到冲击，那么，首当其冲的将是近郊的“三外”楼盘。

　　这位开发商透露，不少“三外”企业选择最初的进入点，是位于近郊的土地，因为不少近郊土地如崇闲镇、闲林、下沙等，是以协议出让的方式拿地的，地价便宜，土地面积大，对于资金实力和专业实力相对较弱的“三外”企业来说，进入市场的门槛低，利润也较高。

　　在杭州余杭区开发某大盘项目的杭州开发商分析，杭州楼市正在进入买方市场，购房者买房会比以前理性很多，自然会选择品牌好、资质好的房地产企业。在楼市重新洗牌的过程中，投机心理强的开发商将被慢慢淘汰。从现在的销售情况来看，近郊楼盘的受欢迎程度大不如从前，买房者会综合考虑性价比，用比较长的时间去比较楼盘的品质。这个微妙关头，“三外”企业在专业性上就会暴露出“短脚”，如楼盘的规划、设计、销售、物管以及对市场动态的把握；无法经受住考验的近郊楼盘，将在第一轮筛选中被淘汰。

　　新闻透视

　　焦点一：楼市洗牌，最先出局的是“三外”

　　对于“三外”在市场上的生存前景，赵杭生似乎并不看好。“房产企业洗盘已初现端倪，我认为七八月份可能是开发商最难熬的时间。在这个洗牌的过程中，‘三外’企业将被最先淘汰出局。”

　　在赵杭生看来，名都所拍的51号地块此次收回，是有标杆性意义的，对于超过自己资金实力还要硬着头皮拿地的开发商来说，起到的是警示作用。付不出钱的土地就要收回，重新交给有实力的企业开发，否则，杭州会有出现烂尾楼的可能。

　　在市场的盘整期间，最容易受影响的就是“三外”企业。赵杭生认为“三外”企业的市场信心是最容易动摇的，因为当初不少开发商是抱着“捞一笔”的心态进入杭州房地产市场的，他们对市场和产品的把握能力很弱，对市场营销、售后服务等漠不关心，就算关心，培育这样的队伍和能力也不是一天两天的事情。所以一旦楼市转向，最先撤出资金“仓皇而逃”的就是这些“三外”企业。

　　焦点二：“价高者得”带来“后遗症”

　　“三外”楼盘大量涌进杭州，源头来自土地。在杭州历年来的土地招投标现场，冷静和疯狂同时上演。冷静，是杭州本地大开发商的一种市场态度；疯狂，是一些“三外”企业想把房产变为一颗“摇钱树”的急迫。在多次土地挂牌出让会上，南都、滨江、金都等杭州大开发商的报价比较保守，竞标价格比较低，而相比之下，“三外”企业大胆报价，屡屡刷新土地竞标价格的历史纪录。

　　在杭州房产界从业十几年的某开发商坦言，这一土地出让制度存在弊端，后遗症正在慢慢显现。

　　价高者得，现在几乎成为开发商拿地的惟一标准。

　　这位开发商说，现在土地市场的准入门槛并不高，只要是境内企业或自然人都可以参与竞标。而“价高者得”的游戏规则，往往使土地被没有房产从业经历的企业拿走，后患重重。在上海，土地招投标是一种综合评标，在拿地前，竞标企业需要先递交方案，方案内容包括今后将要开发的楼盘的户型、绿地面积等具体细节，最后再综合资金、资质等各方面因素确定最终的拿地者。而在杭州，带着方案竞标的情况只出现过一两次，98%的竞标者是没有房地产开发资质的。

　　关键是，房地产行业是“三高”(高风险、高利润、高智力)行业，需要资金密集、人才密集，产业链很长，并非仅仅是有钱就可以进入的。

　　按照杭州多数大开发商的理解，市场准入的门槛到了该提高的时候了。比如根据开发面积的规模，明确对企业资质提出要求，在拿地的第一道关口上就放置一个“过滤器”。比如超过10万平方米的，要求具有一二级资质的房地产企业才能竞标。

　　记者了解到，具有专业背景的杭州本地大开发商，在拿地前已经有了一整套成熟的分析流程，要对该区块的地形、经济指标、区域购买力、开发周期、每个阶段投入的资金、资金回笼速度等几十项指标做精密的核算，还要在现场看好几次，才最终确定竞标时的心理价位。

　　最新消息

　　浙江将改革土地供应方式

　　改革土地供应方式，防止为招商引资压价出让土地，供而未用的土地要坚决收回……日前，浙江省政府召开全省节约集约用地现场会，要求全省各地力促土地利用方式的根本转变，最大限度地合理利用土地。

　　改革土地供应方式，充分利用市场机制优化配置土地资源，将是今后节约集约用地的重点方向。据悉，我省将加快建立“供给引导需求”的土地资源配置新机制，扩大国有土地有偿使用范围，积极推行非经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度。

　　全省还将用最严格的管理制度，全力提高节约集约用地的水平。