浙江在线09月14日讯 据《青年时报》报道 今年8月，近江家园二园、三园的不少业主，都陆续收到了法院送达的起诉书，将他们告上法庭的是小区前任物业——南都物业公司，而起诉目的大都一样，为了追回业主长期拖欠的物业费。据南都物业的法务人士称，大约有200个业主会成为被告。

　　长期以来，一旦业主感到权益受损，最先想到的维权方法就是拒交物业费。而拒交物业费，物业公司则无法正常服务，又会大规模起诉业主讨要物业费，从而加深彼此的矛盾。

　　据不完全统计，去年我省法院受理的一审物业服务纠纷案件达6000多件。物业纠纷案件中出现很多新情况、新问题，让现今法规有些“力不从心”。

　　昨天，浙江省高级人民法院公布最新起草的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》(征求意见稿)(以下简称《意见稿》)，向社会公众公开征求意见。

　　《意见稿》共28条，主要对业主委员会的诉讼主体地位、物业服务合同的效力、物业服务费的核减、物业服务企业的安全保障义务、物业服务纠纷案件中的举证责任分配等司法实务中常见问题进行了规定。

　　若物业服务的确有瑕疵

　　可适当核减拖欠物业费

　　目前我省法院受理的物业服务纠纷案件中，绝大多数案件是物业追讨业主拖欠的物业费，以杭州市上城区人民法院为例，自2006年1月至2009年12月共审结的190件物业纠纷案件中，物管企业起诉业主要求支付物业管理费的案件176件，占92.6%。

　　此类案件中，业主的抗辩理由主要集中在“小区内车辆丢失、业主居室内财物被盗”等问题，而其拒交欠费的抗辩理由多不能成立。

　　按理说，如果物业提供的服务未达到法定或者约定的标准，应当承担违约责任。但如何把握“物业服务的标准”，物业服务不达标又如何进行“物业费的核减”，目前的法规对此不明晰，实践中争议比较大。

　　对此，《意见稿》规定了物业服务费可核减和增加的两种情形，并确定了司法核减的一般规则：

　　应根据物业服务合同约定，对物业没有履行的服务项目所对应的费用部分，根据事实适当进行核减；不能区分具体收费项目的，应当根据物业收取的物业服务费数额、提供物业服务的具体情况、业主欠费的总体情况等，综合认定核减比例和数额。

　　简单说，不管业委会还是个人提出物业服务存在瑕疵，只要法院查证属实，可以适当认定减免存在瑕疵部分的物业费。

　　业主提出初步证据后

　　举证责任将转给物业

　　如果业委会或者个人提出物业服务存在瑕疵，又涉及到了举证环节，而事实上，在目前的物业服务纠纷案件中，业主举证能力的欠缺往往使得业主胜诉率不高。

　　物业服务专业性较强。作为普通业主，一是关于物业服务方面的知识显得非常匮乏，二是物业服务合同的标的是服务，其具有长期性、琐碎性、无形性、不可储存性等特征，物业服务质量标准难以量化，时间跨度又较长，因此，业主取证比较困难。

　　而物业服务合同履行过程中，物业服务人履行合同的一些资料，如保安巡逻记录、维修修理保洁记录、设备运行记录等等，又都是由其实际保管的，因此，物业服务人的举证能力要明显强于业主。

　　所以，让业主承担过重的举证责任不甚公平，也过于苛刻。

　　为了平衡双方当事人的利益关系，《意见稿》第二十一条规定，只要业主提出了物业服务存在质量瑕疵的初步证据，举证责任就发生转换，应该由物业服务人对自身已经完全履行了合同义务进行进一步的举证。

　　也就是物业要拿出证据证明自己服务到位。

　　业主共同利益遭侵害时

　　业主也能成为诉讼主体

　　如果业主们认为物业服务不好，当业主的共同利益遭受侵害时，究竟谁有权提起诉讼？

　　《意见稿》第九条规定，未依法成立业主委员会，或者业主大会授权后业主委员会怠于参加诉讼的，为维护全体业主的共同权益，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数的业主且人数占全体业主过半数的业主同意，该部分业主以及经其授权的业主可以以自己的名义参加诉讼，有关的诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担；但业主大会议事规则或者管理规约另有约定的除外。

　　与此同时，《意见稿》第十条也规定，业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许；业主又以相同的事实和理由另行起诉的，不予受理。

　　业委会也可以当被告

　　结果由全体业主承担

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条、第10条对业主委员会具有原告资格的几种情形进行了规定，但对业主委员会能否成为被告问题，司法解释没有明确。

　　《意见稿》规定业主委员会可以成为物业服务纠纷中的被告。此外，业主委员会根据法律规定和业主大会赋予的职责为全体业主的利益所为的一切诉讼事宜，其结果无论怎样，均由全体业主分享或承担。

　　如需《意见稿》全文，请登录浙江法院网(www.zjcourt.cn)查阅。为便于所提建议被采纳，对意见稿的修改意见和建议最好能说明具体理由，书面意见请寄浙江省高级人民法院民一庭亓述伟收，邮编：310012；电子邮件请发：fywyjf2011@163.com；征求意见时间截至9月20日止。