向原房东索赔

　　《明年年初就要结婚花了198万现款买了一套婚房拿到房产证第二天傻眼了房子已被租掉，而且是20年！》报道追踪

　   背景：

　　买房人孙女士：付全款，从委托人手中买下此房。

　　原打算作为女儿婚房，如今一筹莫展。

　　原房东：把房子抵押给委托人，贷款192万元，但同时又把房子租给刘先生，租金一年2万元，租期20年。

　　委托人：自称当时不知道房子已被原房东出租20年。

　　租客刘先生：说原房东欠他50万元，自己也是受害人。

　　孙女士昨天断了房子的电

　　租客刘先生给85100000来电叫屈

　　我们都是受害者，本应团结起来去告原房东

　　今年7月底，杭州的孙女士(化名)通过房屋中介，给即将结婚的女儿买了一套婚房，在滨江的锦绣江南，面积114平方米，等他们全额支付了198万元的购房款，并办理了房产证之后，却发现一个令人崩溃的事实：房子里还有一位租客刘先生，而且刘先生跟原来的房东王先生签了20年的合同(详见本报昨日《新市井故事》)。

　　昨天见报后，读者反响热烈，有的打电话来表示对孙女士的同情，也有读者表达了愤慨之情，还有几位律师希望了解更多细节，并愿意帮助孙女士拿回房子。

　　昨天13:32，租客刘先生给快报85100000来电说，孙女士把房子的电给停了。另外，对这起“一鱼二吃”的房产交易纠纷，刘先生也有话要说。

　　孙女士现在该怎么办？

　　浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师：

　　我认为，现在有两条思路来解决孙女士的问题。

　　一条思路是，保房子。

　　实际购房者是孙女士的女儿女婿，他们可以向法院提起诉讼，告原房东。为什么告的是原房东而不是原房东的委托人？因为虽然这个委托人说房子是房东欠了他钱，抵押给他的，但是他们并没有办理抵押手续，只是进行了委托公证，抵押的说法也只是口头讲讲而已。从法律关系上讲，委托人仅仅是房东进行房屋买卖的一个代理人，发生法律关系的人还是原房东，整件事情和委托人无关。

　　该怎么告？

　　告法有两种。

　　一种是，要求原房东变更合同价款。有租约的房子当然可以买卖，这在居民住房买卖中虽然比较少见，但在商铺买卖中是很平常的一件事。本来值200万的商铺，我租给别人了，租期多少年，我卖给你100万，你愿不愿意？当然有人愿意买。

　　但是在买卖时，房东必须向购房者交待清楚，房子已经出租的情况。

　　孙女士一家购房时，原房东并没有告诉他们房子已经出租。当时的交易价格也是在房东隐瞒了这一情况的基础上达成的。而现在，房子存有交易和履行的瑕疵，并且直接导致孙女士女儿女婿不能顺利入住。所以，他们完全有理由要求原房东变更房屋买卖的价格，比如说，变更为150万。

　　待原房东返还给他们这部分的差价后，孙女士女儿女婿可以再跟租客协商。比如，给租客适当补偿，让租客和他们解除租赁合同，另选别处租房(租赁合同虽然是租客和原房东签订的，但自房屋过户之日起，租赁关系就自动适用到新的房东身上，也就是说，过户后，租客要解除租赁合同，也是和孙女士的女儿女婿解除)。

　　但如果租客不同意解除租赁合同，非要住在这套房里，孙女士一家就没办法了。因为法律有一条原则“买卖不破租赁”，即使房屋租赁期间，房屋的所有权发生变动，租赁合同也依然有效。

　　另一种告法是，要求原房东返还租金。房屋已过户到孙女士女儿女婿名下，租赁关系也转移到他们身上，既然他们把房子使用权提供给了租客，租金自然也该归他们(孙女士的女儿女婿)。

　　待原房东返还租金后，孙女士女儿女婿再跟租客(刘先生)商量。

　　用这种保房的思路解决问题，其中最大的难题是租客，租客的态度很重要。

　　另一条思路是，保钱，房子不要了。

　　也是告原房东，要求解除或者撤销房屋买卖合同，返还房款，赔偿损失。因为在购房时，原房东隐瞒了房子的重要情况。

　　在提起这种诉讼时，最好首先向法院申请诉讼保全。如果原房东名下有其他财产，要查封其他财产。没有其他财产，只有这套房的话，也要在适当的时候申请查封这套房的产权。

　　这样的话，一旦法院判下来，房屋买卖合同解除或者撤销，而原房东又拒不返还房款的话，孙女士女儿女婿可以拿着判决书，要求法院强制执行。在原房东财产已经查封的情况下，法院拍卖房屋或者其他财产就更方便了，执行起来更加有力。

　　当然，如果真的到了拍卖房屋那一步，租赁合同也是有效的。法院到时候会做租客的工作，给予其适当补偿，解除合同再进行拍卖。或者是拍卖前告知房屋竞拍者，房子已被租赁的事实，再组织拍卖。

　　租客刘先生：

　　要么通电，要么买发电机

　　租客刘先生43岁，他是这样说的：

　　我和孙女士一样，都是受害者，原房东还欠我钱呢，欠了50万元。

　　原房东是朋友介绍认识的，我租了他的房子，今年4月，房东问我借钱，借50万，说银行贷款到期了，钱去银行转一下就还给我。

　　我是租客，房东来借钱，我想他房子已租给我，我也不怕他不还，哎，手上有点钱也无所谓了，再说，房东也有厂，做的是“竹纤维”，我看着很气派，光车子就有五辆，奥迪Q7、奔驰……

　　我想想还款总没问题的，结果没想到对方是空手套白狼，本来说好两三天内就还钱的，但他总说有困难。后来我出差了，装修时我来过一次，原房东居然把锁也换掉了，当时我还报过警。

　　我跟这个孙女士同样都是受害人，应该团结起来去告原房东的，现在没想到孙女士让供电局把电表销户了，造成房子停电……

　　本来她(孙女士)好好跟我说，我就先把房子让给他们孩子做婚房，孩子这么年轻，这个钱肯定是父母出的吧，基本上是一辈子的积蓄了，做人要将心比心……但既然这样(注：指停电)我也不管了，我现在打算自己花3万元买一只发电机，跟她拼到底了。

　　等下我要跟我的律师碰面，如果不给我通电，我要起诉他们。如果要一个圆满的结果，大家坐下来好好谈。

　　(注：刘先生说，他和原房东20年的租房合同是今年3月份签的。)

　　新房东孙女士：

　　我对租客刘先生没意见，停电是没办法

　　昨天傍晚，又联系上孙女士。她的声音微弱，说自己还躺在床上，吃不下饭，只吃了一点水果充饥。

　　半个月来，孙女士四处维权，没人理她，用她的话说“只有亲人默默地陪伴和自己茶饭不思地奔波”，好在，从昨天这件事见报开始，事情终于有了转机：

　　以前没有一方当事人跟我联系，我们找他们，他们不理不睬，问中介，中介也说自己没错，都是按程序走的。实在投诉无门。

　　今天早上，租客刘先生主动给我打电话了，我们确实停了房子的电，但这也是为了维护自己的权利！

　　下午，中介公司的店长也主动给我打电话，说明天总公司派人过来，想跟我商量解决这个问题，而且还说，原房东不接电话，他们会继续联系的。

　　我女儿女婿为这件事已经压抑了很久，他们说谢谢你们。

　　你帮我带几句话给租客刘先生，我对他没意见，他也是受害者，我是实在没办法，事情解决，我会马上让电力局恢复通电的。

　　我女儿高高兴兴地想结婚，现在弄成这个样子，结不了婚，她的感受是什么呢，真的崩溃了，我想这几天把事情理理顺，该起诉的起诉，用法律来讨回公道。

　　租客刘先生的父亲

　　专程赶到报社希望孙女士恢复通电

　　租客刘先生的父亲，73岁，得知房子被停电后，下午去了一趟电力局，还拿着一份都市快报对电力局的工作人员说，“你们看看，我们也是受害方，能不能恢复通电？”

　　昨天下午，刘先生的父亲来到报社，讲述了自己的委屈：

　　看来原房东设了个圈套，把我们和新房东(注：指孙女士)都陷进去了。同样作为受害者，新房东的困境我也理解，但她不能把我们的电停掉啊。

　　对她来说，断电没错，但作为我们来说，造成我们无法住宿，严重点，我们可以控告她。

　　我儿子说要去买发电机，我说发电机放哪里呢，到时候吵着邻居了，我们有理反倒变得无理了。

　　我的意思是我们之间互相掐架没意思的，她不要给我们制造麻烦，我们会尽量配合她把问题解决的。

　　我希望，她明天到供电局去把电恢复。

　　原房东王先生：叫他们来厂里找我好了

　　昨天晚上，又联系上原房东王先生，问他事情该怎么办？

　　王先生说：“怎么办？是他们的事，叫他们来厂里找我好了。”

　　王先生又说：“跟他们没办法谈的，我的律师跟她(记者注：指孙女士)的律师都沟通过了，后来没消息了。”说完就挂断了电话。

　　又打电话给孙女士，她说，那是第一次也是唯一一次跟原房东王先生碰面，当时她找了一位懂点法律的朋友，而王先生和租客刘先生都是随身带律师的。

　　“目前我们正在取证，下一步该怎么走，要看明天(8月23日)中介公司的态度”。

　　中介有无责任？

　　原房东行为是否涉嫌诈骗？

　　吴方荣律师：

　　孙女士的女儿女婿可以告中介，因为他们在提供服务中有过错，应当承担相应责任。

　　即使中介说，原因在原房东那里，他们没有过错，这种解释从法律上讲也是不够的。

　　为什么购房者要找中介？就是因为他们更专业嘛。专业的机构，法律上要求其需尽到的注意义务就更高，承担的责任也更大。他们必须通过反复查询、走访，用各种手段排除房屋买卖过程中存在的各种交易重大隐患。

　　原房东行为是否涉嫌诈骗？

　　吴方荣律师：

　　我个人认为，诈骗还是算不上的，原房东不用承担刑事责任。因为租赁在先，有租约的房屋本来就可以买卖，只不过先要跟购房者交待清楚。原房东的行为只能说是隐瞒了重大事实，或者说有民事欺诈的嫌疑。

　　杭州法制部门的一位同志说：

　　诈骗是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。目前，从报道的内容看，房东不像是诈骗，这里面似乎是复杂的民事关系纠缠在其中。房东的行为最多是欺诈，而欺诈行为不一定构成犯罪。

　　孙女士的女儿女婿如果有怀疑，当然也可以报警，但是公安是否受理就另当别论。一般来说，公安都必须通过调查取证后才能下判断。

　　租客刘先生现在该怎么办？

　　吴方荣律师：

　　付了几十万元的租金，结果新房东要他交房，两边争起了房子。租客摊上这种事情，某种意义上其实也算是个受害者。

　　在现在这种情况下，租客有两个方法来解决问题。

　　一种方法是，和现在的房东孙女士的女儿女婿积极协商。看看孙女士他们是否愿意给予一定补偿，协商解除租赁合同。相信这个方法孙女士一方也是非常愿意的，毕竟解除房屋买卖合同比解除租赁合同费的周折要大得多。

　　另一种方法是，租客直接向原房东索赔，告他违约。租赁合同的对价是，一方付房租，一方提供房屋使用权。租客付清了房租，却不能正常使用房屋，出租人就构成了违约，应承担违约赔偿责任。

　　买二手房怎样规避类似事情发生？

　　吴方荣律师：

　　孙女士女儿女婿的事情，具有一定的偶然性。

　　他们为什么现在会这么被动？最主要原因是付款方式及合同约定有问题。

　　买卖二手房，购房者的义务只有一项：付钱。而房东的义务却有很多：交付房屋、迁出户口、办理产权证……这些都是很重要的节点，只要有一个环节发生问题，对于购房者来说，都是相当大的麻烦。

　　所以在购买二手房时，最好根据交易关键节点分期付款。而不要像孙女士他们，几乎是几天时间就把全部房款付清了——购房者的义务全部履行了，房东的义务可一个都没履行呢，连房产证都是付清房款几天后才拿到手。

　　分期付款时，约定付款的时间和房东履行义务的每一个重大节点最好都套牢。比如说，约定好，交房时付房款的25%，办理三证时再付25%，隔段时间再付尾款。

　　如果孙女士他们采用这种方法，也不会像现在这么被动了。

　　另外，购房者在签房屋转让合同时，违约金不妨设得高一些。

　　二手房的情况非常复杂，购房者比房东承担着更高的风险。因为两者对房屋状况所掌握的信息是不对称的。

　　在这种情况下，购房者如果在签合同时，对相关条款设置更高的违约金，房东的压力就更大了，会促使其更积极迅速地履行义务。

　　比如说，设立条款：房屋交付时必须无租赁关系，如有租赁关系，房东需双倍返还房款。

　　相信孙女士他们在签合同时，如果想到了要这样做，房东肯定很有压力，后来的事情也就不会发生。

　　特别要提醒购房者的是，买二手房时，最好签补充协议，对各种可能发生的情况、各种风险都要有防范：房子交付时是不是还有户口没迁出、是不是已经被抵押过、是不是已经被查封、是不是存在租赁关系……

　　目前杭州所统一使用的房屋转让合同文本，仍然是在沿用多年前房管局制定的合同文本。但时代已经变了，房屋转让情形越来越复杂了。从这个角度看，这个合同文本的内容已经过于简单了，它对于交易中很多可能发生的情况都没有约定到。

　　普通的购房者，绝大多数都不是法律专家或者精通房产交易的人士，对里面存在的种种风险根本预计不到，拿着合同文本就签了，压根不会想着要去签补充协议。

　　而中介，如果不专业，或者说如果不敬业一些，也不会主动提醒买卖双方签补充协议。

　　这样的话，就算以后出了问题，买房者告到法院，也没有处理依据。

　　这种案子我遇到不少，一般都是买房者吃亏。比如买房者买了学区房，可是房东户口没有迁出，在签合同时也一点没提到这个内容。告到法院，法院不管迁户口啊，只能通过公安走行政途径，可公安也未必会管。

　　另外，从房管局的角度来说，能不能把合同示范文本再进行修改，内容更全面一些呢？这样，买卖双方也不用挖空心思去签补充协议了。

　　据都市快报 记者 段静 金洁洁 制图 李本献