4月23日至24日，由中华全国律师协会、中国房地产业协会、中国人民大学民商事法律科学研究中心主办，由浙江省律师协会为主承办的“保障性住房为主的房地产投融资法律论坛”在杭州召开。

　　针对如何解决保障性住房的资金缺口、怎样推动保障性住房建设的可持续性等问题，来自全国各地的专业律师、学界精英、房地产商、投资银行代表共300多人展开讨论。

　　保障房投融资需要法律把关

　　今年，全国计划开工保障性住房1000万套，需要1.3万亿元的资金投入。其中的5000亿元资金将由各级政府筹集，而剩余的8000多亿元则需通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。

　　“这8000亿元怎么来，就是论坛要讨论的问题。”浙江省房地产业协会会长唐世定说，我省今年将新开工18万套保障性住房，大部分资金需要开发商通过投融资解决。“哪些社会机构可以投入、怎么投入，如何筹集民间资金等，在中央的政策里都没有明确下来。这就要求法律界人士在现有法律法规和政策的框架中，对房地产投融资进行法律把关。”

　　法律风险通过完善合同来控制

　　“要使保障性住房建设可持续，就要制定出让开发商、政府、百姓都能得到实惠的制度。”中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任姚欢庆介绍说，目前比较常见的是BT或BOT模式。北京、上海、广东等地相继试点，国家也出台了一些政策文件，明确了这些模式的法律地位。

　　但一旦发生争议，BT投资人依旧面临法律风险。作为BT投资人投资建保障性住房的补偿，政府常以土地使用权作担保，或给予税收优惠。而此类担保或优惠往往会因违反法律法规而无效。“BT融资必须在现有的法律框架内，通过完善合同文本来实现法律风险控制。”

　　房产投资信托还缺制度

　　房地产信托投资基金(REITs)由于其本身兼具不动产投资和金融投资的特性，是当前备受关注的融资方式。去年，天津、上海、北京相继向央行报送了当地试点REITs的方案。江苏泰和律师事务所律师王文德专门就此进行了研究，以北京为例，当地以政府持有的廉租房、公租房和房租收益委托设立房地产信托，以发行收益券方式融资，融资规模能达四五十亿。

　　这种大众化投资，能吸引中小投资人的资金，化解了财政负担过重和贷款等风险，已被很多国家采用。“但目前在我国，这种融资方式可依据的法律法规只有《信托法》《、信托公司管理办法》，缺乏专业法律。房地产信托业务管理办法的制定，尽管从2004年起就被提上议程，但一直未能出台。所以，我国房地产投资信托的制度和结构尚未确定和建立。”王文德说。

　　沪苏浙律师联手服务保障房建设

　　论坛上，沪苏浙三地律师协会签订了《关于建筑与房地产业务领域律师服务合作纲要》。三地律协将本着平等、互利、共赢、发展的原则，加强联系，真诚合作，共同追求长三角地区建筑与房地产法律服务资源的有机融合以及法律服务业的良性竞争和整体水平的提高。

　　“建筑与房地产业的繁荣与整体经济、社会稳定息息相关。在现有的法律法规和政策框架下，怎样为保障性住房和其他房地产的投融资提供法律服务，配合党委政府推动保障性住房的稳固建设，律师大有可为。”浙江省律师协会会长章靖忠说。

　　名词解释：

　　BT模式即“建设—移交”。承建方以全额垫资的方式建项目，建成后移交业主，业主分期付款偿还项目资金。

　　BOT模式即“建设—经营—转让”。政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。