小区业委会权限到底有多大

　　房管部门：杭州业主爱维权全国有名

　　专家分析：业委会定位尴尬是矛盾起因

　　浙江在线12月08日讯　逛一圈杭州的业主论坛，就会发现针对物业、业委会的维权帖、质疑帖占据很大的比重。

　　业委会，原本是替业主进行小区管理的代言者，却陷入权利之争的尴尬漩涡。

　　杭州房管部门物业科：

　　杭州业主爱维权，有时维权过度

　　杭州业主爱维权，这在全国房地产界和物业圈里都是比较有名的。

　　杭州的业主不好忽悠。随着80后成为购房主力后，业主维权意识日益高涨，这说明物权法已经深入人心，是一件好事。

　　可是，同时存在的一种现象是，由于对物权法一知半解，不少业主盲目维权、苛刻维权、甚至无理维权的事情也逐渐增多。

　　文新街道业委会联席会主席李味琦：

　　业委会要学会使用手中权力

　　文新街道下面有60多个小区都成立了业委会，今年培训的业委会成员超过500人。培训讲座上由法官、律师、物业专家对物权法和物业管理进行了讲解。

　　业委会手上有许多权力，哪些该用，哪些何时才用，哪些该怎么用，这是业委会管理小区的一个重点。

　　而有的业委会工作热情很高，大事小事一把抓，但往往容易越权。

　　比如需要经过业主大会表决的事项却不按程序表决，越俎代疱代全体业主做了决定。其中最常见的就是辞退物业。按规定，辞退物业前要先召开业主大会，并进行公示，得到2/3业主同意后，才可以辞退。

　　比如有些事情是不属于物业公司职责范围内的，比如车辆划伤了、财物失窃了、车窗玻璃被打破等等(除非物业公司有失职行为，比如巡逻时间没有达到原定承诺的标准)。

　　比如业委会对物业的账目进行审计。由于许多物业公司属于包干制物业，签约时就明确财务独立于小区，所以业委会是无权审计的(除非物业合约上注明的是酬薪制)。

　　比如对物业进行评测，应该由社区和街道出面进行唱票和主持，而不是单由物业一方，或单由业委会一方来进行。

　　比如对小区公共收益基金的动用，按规定必须要通过2/3业主的同意，而不能在未知会的情况下随意动用，即便出发点是为小区办实事。

　　培训很有效果，大家学习好的经验，同时及时发现越权错误，不再闷头管理小区。

　　浙江工商大学公共管理学院副教授曾鹏：

　　业委会定位尴尬是矛盾起因

　　业委会之所以会成为小区矛盾的焦点，主要原因是业委会目前所处位置尴尬。

　　杭州大部分业委会成立时，业主大会在业主公约上都会写明授权给业委会，委托业委会直接行使权力。

　　这主要是公民意识的缺乏。因为大部分业主参与度普遍较低，对于小区事物也不太关心。要想召开一次业主大会，成本很高，还经常流产。无奈之下，只好把更多的权力集中在业委会身上。

　　业委会手中权力大了，就会培养出更大的权力欲望，自然会有存私心想要滥用权力，中饱私囊的人。而对于业委会的监督缺失，更是滋生了这类人的权力心。这是一个公民自治的必然过程。

　　其实这个时候，应该由政府部门出面，对业委会进行监督。但目前的法律法规对于这块内容并不明确。

　　业委会如何与物业相处

　　来看看这两种模式

　　文新街道办公室的张主任专门负责辖区内小区物业和业委会的纠纷协调工程。他告诉记者，60多个成立了业委会的小区中，最让他头疼的是南都德加，而最和谐的是香樟公寓。

　　这两个小区恰好代表了两种业委会和物业相处的模式。

　　南都德加

　　小区保安个子怎么越来越小

　　南都德加一位原业委会成员说，南都德加在小区刚成立时，小区的保安是出名的身高马大，样貌英俊。可随着业委会和物业之间的矛盾加深，这个现象逐渐改变。

　　业委会一度认为，帮业主省钱是业委会最大的目标，因此非常热衷于找物业各种各样的错误，然后拼命压低物业费，甚至鼓励业主不交费用。

　　可大家都忘了，物业是需要盈利的。当物业收入减少后，服务质量自然变差，因为给不起高薪酬，高大英俊的保安都被别的公司挖走了。于是细心的业主发现，小区保安越来越矮小，也越来越难看，素质更是一降千里。

　　业主觉得，这是业委会不作为，没有对物业进行监督，还好物业勾结，对物业服务质量变差视而不见。

　　对此业委会觉得很委屈，于是对于物业更加苛刻，却导致物业服务越来越差，和业主的矛盾冲突也变多。这种恶性循环下，业委会就成为了业主迁怒和炮轰的对象。

　　最后，业委会迫于压力，只能集体辞职。小区再次展开争夺业委会权力的一场战争。生活环境自然变差。

　　在这场争斗中，业主、业委会、物业都是失败者。

　　香樟公寓

　　平等对待物业才能和谐相处

　　香樟社区的厉主任说，现在香樟公寓和谐的生活环境，也是用一场长达7个月的混乱换来的。

　　2007年时，业委会、物业和业主之间曾爆发了一场战争，最后业委会全体辞职，物业撤走，小区一片混乱。

　　最后，在区建设局和社区的介入下，小区重新选举业委会成员，年轻力壮，团结，知识层面开阔，更关心小区的业委会就这样成立了。

　　在聘用新的物业后，业主们觉得稳定压倒一切。因此，在小区管理事务上，业委会和物业更多的是站在平等的角度上进行讨论，商量，而不再是高人一等的挑刺，吩咐。双方都能经常换位思考，站在对方角度想问题。

　　比如小区停车问题，业委会知道停车难是通病，因此并没有强求物业保证所有车辆停放，而是同意先到先停的模式。

　　而物业的保安，也会主动在高峰期站在小区各个主要出入口，帮忙指挥交通，疏导拥堵。还会对业主停放在马路边的车辆加强巡逻管理。

　　这样一来，物业觉得得到业主的尊重，做事就更加用心。而业主们也能享受到更好的服务。